改革开放30多年来,我国经济实现了高速增长,伴随着城市化和工业化进程的加快,城市建设和工业发展对土地资源的需求进一步加大。与此同时,土地资源稀缺,用地指标紧张已成为制约我国尤其是东部沿海地区经济发展的重要瓶颈。因此,追求土地指标由增量向存量转变,土地利用由粗放向集约转变是土地利用发展的必然趋势。而现阶段我国工业土地利用效率低下,土地闲置现象时有发生。归根结底,土地出让年限与企业存活时间之间的不匹配是造成东部沿海地区土地资源紧张和土地利用低效并存的根本原因。为解决这一问题,政府和一些学者提出可以尝试使用弹性出让年期制度,以提高土地利用效率。尽管该制度一经提出便备受关注,但目前尚缺乏制度背后的理论支撑。加之我国企业微观统计数据比较缺乏,关于国内企业生存发展的实证研究还非常薄弱。本文立足于企业生存规律视角对工业土地出让制度进行反思,分别从企业自身因素(如企业规模、生产率等)和外部政策因素(如城市空间拓展、产业转型等)两个层面,深入分析企业生存发展的影响因素,并以此为我国弹性土地出让年期制度的设计提供相关的理论参考和依据。论文提取了1995-2009年上海市规模以上工业企业85014条数据信息,以经典生存分析为基础,采用COX风险比例回归模型,并辅以PH指数回归模型,结果显示：①初始规模、生产率均对企业生存发展有着显著的非线性影响,初始规模越大,企业风险率越低,生存时间越长,但这种影响的边际效应递减；初始生产率与企业生存时间存在U型曲线,即低效率和高效率企业的生存时间较长,而中等效率企业的生存时间较短。非技术密集型企业的生存时间对企业的初始规模更为敏感,相反,技术密集型企业受初始生产率影响更为显著。②城市空间拓展和产业转型政策等外部环境会对企业生存发展产生重要影响。离市中心越近、区位越好的企业,其生存发展受到城市空间拓展的影响程度越大；在没有政策偏好的情况下,多数传统行业生存状况并不存在行业上的显著差异,但政策重点扶持的产业生存状况较好。最后,本文根据实证分析结果,为未来工业土地弹性年期出让制度的设计提供了两种可供参考的综合解决方案。方案一着重考虑了弹性年期的制定与规划修编、企业营业期限等的配合衔接,从而使得制度的实施能够与其他工作的周期形成良好协调。方案二,在前文理论支撑的基础上,重点考虑了实际操作中的可行性,以适当减少土地差别化出让年期推行过程中的阻力。