房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,英文简称REITs）产生于20世纪60年代的美国,是一种有效的资产证券化融资工具。REITs可以把流动性低并且非证券化的不动产,转变成可以在二级资本市场上进行交易的证券化资产。通过运用REITs这个融资工具,房地产企业可以加快资金的流转,改善资本结构,促进从不动产开发商向资产管理商的转型,形成不动产获取、开发、运营、退出的全链条管理闭环。根据NAREIT（全美房地产投资信托基金协会）的统计,截止2016年年底美国房地产投资信托基金拥有近3万亿美元的房地产总资产和公开上市股票,包括29万多处房产。自2008年国际金融危机以来,我国的经济金融格局发生了重大的变化,主要变现为结构性失衡。大量的金融资本以银行信贷的形式沉淀在不动产和基础设施中,支撑经济创新发展的风险资本形成机制不足。根据国家统计局数据显示,截止2018年我国的房地产投资总额达到了96万亿,其中商业地产的投资总额达到18万亿。目前超过6600万平方米的存量商业不动产待盘活,单靠自有资金或者单一的信贷资金难以撬动如此大的存量市场。而REITs作为承载成熟地产的金融工具,可以较好地解决国内房地产现在融资渠道主要依靠银行体系,较为单一的问题。近几年随着国家“去杠杆”政策的实施,银行对于房地产的信贷也在收缩,加大了房地产企业的融资难度。REITs的推行可以拓宽房地产公司的融资来源,减轻融资压力,并且也能降低房地产企业的财务杠杆,分散银行体系的风险。中信启航是我国第一支真正的权益性质的类REITs产品,对REITs在中国的发展产生了深远的影响。该产品首次创设了“私募基金+专项计划”的双特殊目的实体结构（Special Purpose Vehicle,英文简称SPV）,即目前广泛认可的类REITs结构,也为日后的公募REITs思路奠定了基础。本文在最优融资组合理论、委托代理理论、市场时机理论的基础上,对房地产投资信托基金-中信启航在商业地产融资中的应用进行分析并得出结论:第一,发行人在营业收入和利润大幅下滑的背景下,选择通过发行中信启航改善公司的财务结构,增加现金流。发行人拥有质量优良的商业地产,同时依托中信证券的高水平金融创新团队,保证了中信启航的顺利发行。第二,中信启航与其他的融资方式相比,融资顺序在银行信贷和债权融资之后,主要是由于现阶段中国还未完善相关税收优惠制度等原因,导致发行REITs的成本和难度均较高。第三,发行人可以选择内部管理或从外部聘请专业管理机构,本文通过对比得出为什么外部管理人更适合中国现阶段实际情况的原因。第四,比较各种退出机制的成本和收益,得出发行人选择回购底层资产的原因。最后得出结论,中信启航对于REITs在中国商业地产融资中的应用起到了示范性的作用,之后发行的REITs均在中信启航的基础上不断地进行改善和创新。REITs在一定程度上缓解了房地产企业的融资困境,降低了财务风险,推动了房地产企业的转型。本文的贡献在于:第一,对于中信启航在商业地产融资中的应用进行了分析,提供了一个权益类REITs的完整周期的分析案例。第二,从四个维度来分析REITs在商业地产融资中的应用,较好地支撑了案例的说服力。不足之处在于:第一,现阶段中国发行的REITs大多数为私募基金,产品的审计数据等并没有公开披露,所以研究的深度受到了限制。第二,单案例的研究具有其特殊性,相关的结论不能覆盖所有类型的REITs,在广度上存在不足。