房地产泡沫是指由房地产投机等因素引起的房地产市场价格脱离由市场基础所决定的理论价格的非平稳性持续上涨，即:土地和房屋价格与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面价值增长很高，但却难以兑现，形成一种虚假的繁荣。2003年以来，中国政府为了抑制房地产投资过热，出台了一系列调控房地产的宏观政策，但房价仍然不断上涨。鉴于房地产业在中国经济中的特殊地位以及对解决民生问题的特殊意义，以及历史上日本和香港房地产市场泡沫破灭后对经济造成的毁灭性影响，房地产市场的未来发展引起政府、投资者、居民的广泛关注。多空双方围绕房地产市场是否存在泡沫、存在多大程度的泡沫、存在的泡沫是否已影响国民经济健康发展等方面展开了激烈的论战。　　在这一背景下，为进一步认清房地产行业发展的现状和规律，更有效地监测和分析房地产金融风险状况，为宏观调控找准切入点，本文通过定性分析、定量分析以及计量分析等方法对房地产泡沫进行了初步研究，结合房地产产业的特性分析泡沫运行的机制，希望能为房地产相关政策的制定提供一些有益的启示。　　在理论研究部分，从消费者效用分析和局部均衡模型（静态均衡模型和动态蛛网模型）系统分析了房地产价格和需求的变化。结果表明，房屋是居民的必需品，房地产的需求价格缺乏弹性。对已经拥有房地产并且没有继续购置物业的居民，房地产价格越高，由于存在财富效应，所购房屋对这些居民的效用除了居住以外，还有资产的保值增值效用，所以消费者效用也越高;对还没有购置物业的居民，房地产价格越高，他们付出的代价越大，所以房屋给他们带来的效用越小。影响住宅需求的因素主要包括住宅价格、家庭收入水平、城市人口、其他商品的价格、利率水平和对未来的预期。其中，短期和长期利率的提高对住宅价格的影响截然不同:提高贷款门槛，增加了房地产开发企业自有资金比例，使房屋建造成本上升，最终引起住宅价格上扬;而提高长期利率，引起了住宅投资者预期的变化，进而抑制了住宅的消费和投资需求，最终导致住宅价格下降。这在一定程度上解释了2003年宏观调控以来，住宅价格仍然快速上涨的内在机理。　　在实证研究部分，选取上海这个被重点关注城市的房地产市场作为研究对象。上世纪90年代以来，上海市政府出台了一系列扶持房地产行业的政策，上海房地产业得到快速发展，成为上海市六大支柱产业之一，对GDP的贡献率超过了10％，人均住房使用面积从1994年的10平方米增长到2005年的21平方米。但另一方面，上海房地产市场当前已经出现一定的泡沫迹象，正处在一个关键时刻，需要引起重视。从生产指标看，房地产开发投资增加过快，占固定资产投资比例偏高，到2004年，房地产业增速高达30％，占固定资产投资比例1/3，出现了过热的苗头;从消费指标看，房地产价格与居民可支配收入相比涨幅过快，导致住房价格与收入比偏高，中低收入和低收入家庭基本被挤出商品房市场;从市场交易指标看，供求逆转引起空置面积出现大幅度反弹;从金融层面看，金融信贷对房地产行业过度支持，银行资产中房地产贷款比重过大，个人住房贷款质量出现下降趋势。运用多变量线形回归的方法，将房地产价格指数作为被解释变量，人均可支配收入、固定存款利率、基础设施投入、货币供应量、房地产政策（虚拟变量）等作为解释变量，发现房地产价格受宏观政策，特别是金融政策的影响很大。货币供应量M2、利率、房地产政策三个变量对房地产价格指数的解释度高达98％，其中货币供应量解释了其中70％的变化，进一步揭示了这一轮房地产过热产生的动因和内在机理。　　结论显示，20世纪90年代中期以来，政府出台了一系列刺激房地产的政策，金融业对房地产开发和按揭贷款的审批都比较宽松，同时随着住房分配制度的废止，居民住房需求的集中释放。聚焦在上海房地产市场，从2000开始走上价值回归的道路，随着房价的快速上涨，财富效应非常明显。同时，由于这几年实行的宽松的货币政策和信贷政策，货币供应量相对于GDP增长过快，而且热钱在人民币升值的预期不断买入人民币资产，上海房地产成为其重点配置领域，后继资金源源不断的涌入上海楼市，在虚火旺盛的需求下，由于房地产供给短期弹性非常小，不能满足需求，导致价格加速上升，最终形成了自己实现的正反馈。　　根据理论和实证分析所得出的结论，提出如下政策建议。首先，综合运用货币、行政、财政等多种政策调控手段，充分发挥宏观调控组合拳的作用。保持适度货币供应，增强汇率政策灵活性;改善银行贷款结构，加强房地产信贷管理;促进金融创新，拓展房地产行业融资渠道;以税收政策来引导市场，为开发商创造良好的融资环境等。其次，有效调整供求结构，保护经济性房地产供应和正常性的消费需求。增加中低价住宅比例，重点满足中低收入者的住房需求;综合利用税收和金融政策，将以投机为目的的虚假需求挤出市场，合理调整旧区改造力度，降低刚性需求的集中释放。最后，坚持以市场为导向，发挥市场的基础性功能。宏观调控的各项政策应以干预市场主体的预期和决策为主，避免干预市场本身。