公共租赁房是世界各国用来解决城镇住房困难者和新就业人员等夹心层群体住房问题的一种公益性产品,其具有对象特定、只租不售等特点。公租房政策的实施主要涉及中央政府、地方政府和承租人等三方利益主体,中央政府主要负责全国公租房建设的统筹规划;各个地方政府具体实施公租房的建设与分配;符合条件的承租人向地方政府申请公租房。在这三方利益主体中,地方政府是公租房项目的具体执行者,地方政府不仅要按照中央政府的要求,划拨土地和经费用于公租房建设,而且要将公租房合理地分配给真正有需求的承租人。但是,由于公租房是一种准公共品,具有社会福利性质,一方面使得地方政府在公租房项目上的投资几乎不会产生收益,甚至会出现损失,从而导致地方政府缺乏建设公租房的积极性;另一方面使得一些不符合公租房申请要求的“搭便车”者加入申请者的行列,挤占公共资源。因此,如何在公租房项目实施过程中,激励地方政府的建设热情,并且保证公租房的有效分配,是关系到我国公租房政策能否顺利实施的关键问题。我国目前对公租房制度的研究还处于起步阶段,许多研究成果大多是借鉴美国、德国、英国、新加坡和香港等国家（地区）的公租房建设和运营管理经验,对公租房建设的必要性、建设模式、融资方式、配租方式、准入机制、运营制度和退出机制等进行的定性研究,为我国公租房建设初期提供了许多有益的理论探讨。但是,这方面的研究鲜有利用博弈理论模型、机制设计模型和判别机制模型对公租房建设、运营和分配等环节进行系统研究。本文在充分调研我国住房保障体系建设现状的基础上,以公共租赁房为主要研究对象,运用公共品供给理论、机制设计理论和粗糙集评价模型,对我国大力发展公共租赁房过程中的住房供给机制设计、住房建设机制设计、住房分配机制设计、申请人资格评价体系设计等问题进行深入的研究,从而实现我国公共租赁房资源的优化配置,从根本上解决我国“夹心层”人口的住房保障问题,并为我国各级城镇公共租赁房保障制度的建立、运行和政策完善提供科学的决策依据。本文的研究内容主要包括两大方面:①租房建设机制研究这部分内容包括第三章和第四章。在第三章中,分析了中央政府与地方政府、地方政府与开发商之间,对公租房建设规模和出让金定价,探讨根据我国各地区经济发展水平,合理制定公共租赁房建设比例。在第四章中,运用演化博弈模型,研究了当中央政府采用处罚策略和补贴策略激励时,中央政府和地方政府的演化博弈趋势,从而解释目前中央政府在制定公租房建设相关政策过程中的逐步完善过程。②租房的分配机制研究这部分内容包括第五章和第六章。在第五章中,研究了政府和申请人的期望收益变化,对政府检查和申请人伪装的概率区间的影响,从而设计出一套甄别机制,以提高假冒者的伪装成本,并防止申请人的欺骗行为发生,保证公租房制度的可持续发展。在第六章中,运用数据挖掘理论和粗糙集理论建立了加权评价模式,以提高地方政府对申请者的资格审查的准确性。本文有创新之处在于:①有别于建设规模的研究大多从制度层面定性地讨论公租房建设规模,本文从国家宏观调控和各地区自身利益的角度,建立了在两种建设模式下的公租房建设博弈模型,探讨了在公租房建设中,中央政府与地方政府、地方政府与开发商之间的利益关系,研究了在保证地区房地产市场合理发展的前提下,与地区经济发展水平相适应的合理的公共租赁房的建设规模和定价机制,从而保障公共租赁房制度能够在全国有序的得到推广和实施。②现有研究对公租房申请者的条件认定还处于定性探索阶段,也缺乏对“搭便车”者的惩罚机制设计。本文主要运用博弈论中的“分离均衡”理论,研究政府的分配机制设计对政府、申请人之间利益关系的影响,探寻一套较为合理的申请人甄别机制,促进公租房的合理分配。③有别于现有对申请者资格的审查研究仅强调申请者提供尽可能多和全面的证明材料。本文主要通过粗糙集理论来讨论公租房申请人的资格认定规则,在此基础上运用综合评价理论和方法对符合条件的公租房申请人进行综合评价,以确定申请者分配房屋时的先后顺序,从而为管理层提供决策支持。