目前我国住房市场已结束长达十多年的高速增长期,转而进入更平缓的波动增长阶段。国内部分城市的地产价格增长已显疲态、住房销售面积甚至出现了短暂的下滑趋势,以上现象均反映区域市场需求存在走弱的可能性。与此同时,我国早已步入老龄化社会,老龄人口数总和居世界首位。国内外大部分学者认为住房市场将随着老龄化现象的不断深化而受到冲击。由此在当前阶段维护国内房市稳定、促进住房市场健康发展就显得尤为重要。考虑到住房市场具有典型的区域性,本文基于区域差异视角探讨人口老龄化背景下住房需求的现状和未来变动趋势,并根据不同区域的住房市场差异,制定针对性的楼市政策。本文首先从理论上阐述了住房需求理论和住房市场区域差异理论,探讨了人口老龄化影响住房市场需求的传导效应。然后对老龄化背景下国内住房销售面积与住房价格进行分析,通过系统聚类法将全国31个省份分为经济发达区、较发达区、次发达区与欠发达区四大区域。以2005-2017年31个省份年度数据为基础构建面板数据固定效应模型,分别以老年抚养比和住房销售额作为模型的解释变量、被解释变量,结合理论部分关于住房需求影响因素的分析加入控制变量,进行实证分析结果表明:由于住房市场区域间的差异,老龄化对经济发达、经济较发达与经济欠发达区域呈现正向影响,对经济次发达区域有负向影响,同时对不同区域影响的显著性也不同,其中经济较发达区与次发达区的实证结果表现得更显著,经济发达区次之,经济欠发达区则表现为不显著。最后,结合上述研究结论,针对不同区域差异特点提出四点建议:统筹区域经济发展;加大保障性住房供给;加快城镇化进程,增加小户型住房建设;以及各区域积极应对人口老龄化。