为加快建立多主体供给的住房制度,2019年中央经济会议强调发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,让全体人民住有所居。分散式长租公寓企业作为专业化机构之一,其面临租金回报率低的困境,为此企业想通过实施价格战的方式实现规模效应获得利润最大化,企业竞争的行为对企业租金的决策至关重要。然而,分散式长租公寓企业在竞争的环境中应采取怎样的价格决策尚未得到充分研究。因此本文基于分散式长租公寓企业面临的竞争环境,分析了影响长租公寓企业利润的各利益相关者的行为,确定了长租公寓企业在不同发展时期的租金决策,并基于分析结果提出了相关的建议。本文的主要研究内容和研究结论为:1.长租公寓与普通租赁住房相比具有能够提供专业租赁服务的特性,承租人因服务偏好的不同,住房租赁市场形成了细分。基于此背景,本文建立了租金定价决策模型,分析了承租人对租赁质量的偏好、长租公寓的服务质量以及各长租公寓的需求占比对长租公寓企业出租公寓的租金与收取房屋的租金两者的租金差以及与竞争企业出租公寓的租金差的影响,研究表明承租人对租赁质量的偏好以及长租公寓的服务质量与租金差成正相关,而需求占比的影响取决于企业与竞争企业占据细分市场的情况以及两个企业提供服务质量的差别。2.在长租公寓正常运营的过程中,长租公寓企业对租金的调整影响到周围普通租赁住房租金的调整,基于此背景,本文将非线性动力学中的混沌理论与长租公寓市场相结合,构建了房东-企业-承租人组成的博弈系统,并分析了房东的参考价格效应、长租公寓的需求占比以及长租公寓的服务质量对各长租公寓企业提供长租公寓的租金以及长租公寓企业利润的长期影响,研究发现企业采用较小的价格调整策略是维护系统稳定性的重要原因,系统稳定时企业利润最大,房东的参考效应行为、服务质量改变以及需求占比的不同对系统的稳定性具有调节作用。3.分析了长租公寓企业在运营的过程中出现需求严重不足时,两个在市场中处于不同地位的长租公寓企业采取的两个不同价格优惠策略的适用性,并分析了长租公寓采用不同价格优惠策略时能够将剩余房屋完全租赁的阈值以及长租公寓拥有不同存量房时,企业采用不同的价格优惠策略时获得的利润情况,研究发现领导者企业采用两种优惠策略的有效性取决于存量承租人对潜在承租人的转化率,而跟随者企业采取第二种策略是减少库存风险最有效的方式。