城市是人类社会长期发展的结果,而城市住房是城市一切生产和经营活动不可缺少的基本要素。在市场经济条件下,城市住房这一重要资源只有在市场机制的作用下才能实现最佳配置,城市住房价格则是城市住房市场运行的中心环节。因此,建立合理的城市住房价格定价方法对城市住宅市场的健康发展具有十分重要的意义。由于住宅产品是一种异质性商品,产品之间在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异,国外往往从特征价格(hedonic)的视角出发构建模型进行研究。而国内学者对新建住宅项目的定价问题,大多数单一的从住宅成本、住宅收益、市场竞争等方面出发进行研究。到目前为止,国内还没有人通过对住宅购买者在区位条件、建筑结构、邻里环境等方面的偏好进行调查,实证研究住宅特征和住宅价格之间的数量关系,从而对新建住宅项目的定价进行支撑。如何把特征价格理论应用于我国的新建项目住宅定价分析,构建新建项目住宅特征定价模型确定新建项目的销售价格,这正是本文试图解决的问题。论文较为系统地总结了特征价格理论和模型的研究基础和理论成果,结合我国住宅产品和住宅市场的特征研究了建立新建项目住宅定价模型的可行性。传统对住宅价格的影响特征主要分为建筑特征、邻里特征、区位特征三大类。在此基础上,本文结合我国新建项目期房销售的特点,对价格特征变量进行了深化和补充,增加了影响销售价格的其它因素。在此基础上结合成都市的实际情况,采用了28个在同一时点上同一市场上销售的住宅样本,选择了27个住宅特征作为模型的自变量。通过因子分析和主成分分析将特征变量降为8个因子,并利用半对数函数对因子与自变量之间进行了参数拟合估计,建立了该市场新建住宅项目的特征定价模型。关于利用住宅特征价格定价的研究在国内还只是刚刚起步,本文的研究在一定意义上具有探索性,但是实证研究只限于一个子市场范围,样本的范围跨度不够大,研究结论的可靠性还有待检验。未来的研究可以从模型函数形式的选优、市场细分方法的比较以及特征价格的应用等方面展开,进行更多的实证研究。