《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）第725条是所有权变动不破租赁的基本规范,围绕第725条展开的所有权变动不破租赁规则的具体规则散见于《中华人民共和国海商法》（下称“《海商法》”）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《城镇房屋租赁合同司法解释》”）等法律法规中。于实体法层面而言,所有权变动不破租赁规则之规范意旨尚存争议,对该规则适用的范围的解释产生了重要的影响;同时,因“不影响租赁合同效力”在立法表述上的模糊性,该规则的法律效果存在大打折扣之嫌。即使采法定契约承受模式之解释路径,对“所有权变动不破租赁规则”的法律效果予以解释之后,租金支付、押金返还等租赁合同的具体实务问题,仍然需要通过结合《民法典》不当得利等其他制度进行体系解释后,才能予以解决。于程序法层面而言,因所有权变动不破租赁规则的滥用,存在当事人利用虚假租赁对抗执行的问题。程序法中对租赁关系的认定、是否排除执行标的上的租赁关系的相关规定都影响着所有权变动不破租赁规则的实际效果。因此,这势必倒逼程序法积极回应,由此导致大量程序法介入实体问题的解决。作为实体法的《民法典》,确实也积极回应了实践需求,试图通过“占有”这一事实将所有权变动不破租赁规则在实体法和程序法两个范围内的规定予以连结,但实际效果如何,无论是解释论层面,还是民事执行实践层面,均尚存莫大空间。论文拟针对《民法典》第725条所涉“所有权变动不破租赁”规则,从实体和程序两个维度展开讨论。文章包含五个部分,其中:第一章,绪论部分。主要介绍所有权变动不破租赁规则下仍有争议的部分,以及对其予以解释的现实意义与价值,对学界当前对所有权变动不破租赁规则的研究进度进行综述。并介绍本文的研究方法——法律评注,以法教义学及比较法作为法律评注的重要工具对所有权变动不破租赁规则展开解释。第二章,规范定位。通过对所有权变动不破租赁的立法目的的探求,明确该规则的正当化理由是保护承租人利益、提高租赁物的经济效益以及维护租赁物上各方当事人的意思自治。同时,探求立法表述中“租赁合同”及“租赁权”之差异,以便准确理解所有权变动不破租赁规则之“不影响租赁合同效力”之效果。分析国内“债权物权化”之论题及德国民法之“基于债务关系的支配”的论题,尝试揭示本次《民法典》借助“占有”之事实对该规则适用所作的努力,为准确理解所有权变动不破租赁适用要件和准确评价承租人依据租赁合同占有租赁物的法律意义提供理论支撑。第三章,规范构成要件。通过《民法典》及相关法律规定的体系解释,明晰该规则的构成要件:存在有效的租赁合同、承租人依据租赁合同占有租赁物、所有权发生变动。第一,基于文义解释以及其他特别法对动产所有权变动不破租赁有相关的规定,《民法典》第725条应当适用于动产及不动产。而有效的租赁合同这一构成要件表示该规则不适用于虚假租赁、以租抵债等情形。在无权代理的情况或非所有权人就标的物与第三人订立租赁合同的情况下,订立租赁合同属于负担行为而不属于处分行为。无权代理人或非所有权人将租赁物转移租赁合同之承租人占有不发生处分效力。承租人依据租赁合同之占有并非源于租赁物之权利人的意思自治。因此,标的物之所有权人有权请求第三人返还标的物。而在转租之情形,次承租人取得租赁物之占有系源自出租人之同意,占有链条完整,该规则同样适用于维持转租合同的效力和次承租人对租赁物的占有。第二,占有具有权利推定效力,因而借助所有权变动不破租赁规则而使承租人占有租赁之事实具有对抗效力。而租赁合同登记的行为不会使租赁合同产生物权对抗效力。第三,不限于法律行为所引起的所有权发生变动,继承、遗赠等事实所引起的所有权的变动仍适用该规则。本章结合司法案例和理论对构成要件的具体内容进行解释。第四章,法律效果。以体系解释、历史解释等解释方法对所有权变动不破租赁规则的法律效果展开论述:所有权变动不破租赁之法律效果以法定契约承受模式解释路径为通说。该解释路径下租金支付问题、押金问题、租金债权转让问题仍有争议,需要结合《民法典》不当得利、债权让与等制度予以解决。以有权占有模式解释路径为补充:除《海商法》《城镇房屋租赁合同司法解释》规定的特殊的租赁物以外其他租赁物为租赁合同标的法律效果至少为承租人有权占有租赁物。有权占有模式的解释路径下,承租人得以依据《民法典》占有制度寻求保护。第五章,民事执行程序中的所有权变动不破租赁以及举证责任。民事执行程序中涤除执行标的上租赁关系、利害关系人对执行行为提起的执行异议、案外人根据其对执行标的所享有的权利提起执行异议之诉,其处理结果直接影响承租人是否得以依据租赁合同继续占有租赁物,这应当属于所有权变动不破租赁规则下的内容。本章结合各级法院出台的民事执行程序中的司法解释,尝试构建完整的所有权变动不破租赁规则。最后是结语。对全文进行总结概括。所有权变动不破租赁规则从规范定位、构成要件出发,对所有权变动租赁规则在实体法层面以及程序法层面完整的法律效果予以解释,同时反省本文研究存在的缺陷。