随着我国改革的深化、对外开放的扩大和社会主义市场经济的建立，特别是邓小平同志南巡讲话以后，房地产业在全国范围内走出了近十年的酝酿和萌芽状态，迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济发展的基础性、先导性和支柱性产业。　　但任何一项开发投资活动收益和风险是相伴而生的，特别是在我国的房地产业仍处于发展的初级阶段，房地产市场还不完善的情况下，还存在许多显在的和潜在的风险因素。同时，房地产产品是一种区别于其他商品的特殊商品，具有投资周期长、投资额大、影响因素复杂等特性，房地产项目的开发过程是一种预测未知的将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种高风险行业。风险一但发生，就可能使开发商蒙受巨大的损失，甚至导致破产。因此，重视并研究房地产开发中的风险因素是理论界、实业界所面临的重要课题。　　本文对房地产开发不同阶段风险的进行了界定，根据风险的一般理论，介绍了房地产开发和房地产开发风险的概念。由于房地产商品具有固定性、耐久性、多样性等特性，房地产市场又是一个资金量大、周期长且影响因素复杂的特殊市场，故房地产开发具有不同于其他投资的特点。这些特点决定了房地产开发风险的客观存在。　　开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售出租实施全寿命周期的过程，大都遵循一个合乎逻辑和规律的开发程序。一般来说，这个程序为五个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段、租售阶段和使用阶段，并细述了各阶段的特点和特征。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，有些情况下的各阶段工作可能要交替进行。　　针对当前房地产开发的不同阶段的风险因素研究较少的缺陷，本文从开发商的角度对我国房地产开发中存在的风险因素进行分析，重点对房地产开发的不同阶段的风险因素进行了分析:　　1、投资机会选择与决策分析阶段是房地产开发过程中具有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到这个开发项目的成败，其风险主要有来自于开发时机、物业位置、物业类型风险。　　2、房地产投资前期阶段工作量大，涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，仅次于投资机会选择与决策分析阶段，主要有融资风险、勘察设计风险、审批手续过程风险等。　　3、房地产建设阶段确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证开发项目能按时、按质地推向市场，保障房地产开发商利益。这个阶段的风险主要是在施工过程中由于管理不善、措施不当等引起的工期风险、质量风险。　　4、项目开发完毕后，房地产开发商面临的主要任务即是实现房地产的商品转化，尽快实现投资回收并获取利润。租售阶段风险包括市场供求风险、价格风险和营销风险。　　5、使用阶段风险因素主要有物业管理公司选择风险、收费风险等。良好的物业管理可以加快房地产租售速度，而且有助于维护消费者和开发商的利益，达到物业保值和增值的目的。反之则会导致开发商信誉损失，使房地产销售不畅并最终影响投资收益。　　风险评估是房地产开发商基本的要求，它起着规范和指导人们行为决策的作用，为开发商的经营决策提供可靠的依据;同时通过风险的评估，可掌握风险对开发活动及其结果的影响程度，了解风险的来源和发展趋势，以便预先制定出避开风险的方案或减少风险损失的防范方案。　　定性分析又称主观评估法，风险评估分析定性方法有专家意见法、坐标评估法;风险评估分析定量方法有概率分析、盈亏平衡分析等。　　以房地产开发不同阶段风险因素分析为基础，通过建立风险因素分析模型，采用了概率分析、盈亏平衡分析等定量分析方法，结合实例对房地产开发不同阶段中的开发物业类型风险因素、面积风险因素等进行了实证分析。　　房地产开发风险一般经历三个过程:一是潜伏，二是发生，三是造成后果。房地产投资风险防范与控制就是通过制定和实施各种风险防范和处理措施，在风险潜伏时，正确预见和及时发现风险苗头，消除各种隐患，以防止风险损失发生;在风险发生时，积极实施补救与抢救措施，将由风险导致的损失减少到最低限度;当风险损失后，即在造成后果后，迅速对风险损失进行充分有效的经济补偿，在尽可能短的时间内，排除直接损失对开发项目正常进行的干扰，同时减少间接损失。　　针对房地产开发不同阶段活动中发生的常规性风险、可预测风险以及不可预测风险，根据房地产开发不同阶段的特点，结合房地产开发活动的实际，从房地产开发公司管理的角度，制定具体的防范与控制举措来实现规避与降低风险的目的。可采用具体举措如下:1、成立专门的风险管理机构，2、使用房地产开发风险预警系统，3、采用系统的项目管理方法，4、做应急计划，5、采用科学的成本控制模式，6、增强法律意识，注重合同的制定与履行。