预告登记制度作为和本登记制度相对应的一种法律制度,是不动产登记中的一项重要制度。预告登记是为保全将来不动产物权变动的请求权而对其进行的登记,其本质是使被登记的请求权具有物权的效力,以确保将来发生该请求权所期待的法律效果。预告登记制度起源于普鲁士,在德国、瑞士、日本、我国台湾地区等都有明确规定,但由于立法背景的不同,各国(地区)的预告登记制度仍存在一定的差别。对我国而言,预告登记是一种新的不动产登记类型,《物权法》对此作了总体的规定,但尚不完善。本文通过比较分析、规范分析、实证分析、综合分析等方法,就不动产预告登记的若干问题进行了探讨,并针对我国不动产预告登记制度的缺陷提出了完善的建议。本文分四章,共四万余字。第一章首先阐述“不动产”、“不动产登记”、“不动产预告登记”等基本概念,进而通过与本登记、更正登记、异议登记等相关制度的比较,明确预告登记的内涵及法律特征。在此基础上,对预告登记的性质进行了深入探讨。笔者认为,预告登记是指在不动产物权变动协议成立之后,能进行本登记所需要的条件成就之前,权利人为限制物权人的处分行为,保全其不动产物权的变动请求权而进行的登记。从预告登记的性质上说,预告登记使得债权物权化,或者说是赋予债权物权的特性,使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力。本章为之后的论述奠定了理论基础。第二章从比较法的角度考察了德国、瑞士、日本和我国台湾地区的不动产预告登记制度的立法内容,归纳它们各自的特点,比较它们的异同,吸取各方精华,为完善我国的不动产预告登记制度提供理论和立法方面的支持。第三章论述了不动产预告登记制度的基本内容,分别对预告登记的适用范围、变动、效力、价值方面的内容进行了具体的论述。预告登记是为了保全将来发生不动产物权变动的请求权,因此预告登记的请求权是具有特定意义的一定范围的请求权,笔者认为,预告登记保全的请求权范围主要包括三个方面,即关于不动产物权移转或消灭的请求权;关于不动产物权内容或顺位变更的请求权;附条件或附期限的请求权。预告登记的变动包括预告登记的发生、推进、转让、消灭。本文对预告登记的发生条件和途径,预告登记的推进情形,预告登记的转让方式,预告登记消灭的原因及涂销程序等一一作了论述。预告登记的效力,一般包括保全顺位的效力、保全权利的效力、破产保护的效力和预警的效力。在阐述了预告登记制度的主要内容后,笔者强调了预告登记的价值,即秩序价值、公平与效率价值和维护交易安全的价值。第四章回顾了我国《物权法》出台之前关于不动产预告登记制度的立法实践,对《物权法》第二十条关于预告登记制度的规定作了认真评析,该条规定了预告登记制度的适用范围、发生、效力、失效问题。内容相对完整,具有积极意义,但也存在一定的缺陷,如适用范围过窄、对发生条件的规定不全面、对受理预告登记的程序未作规定、对预告登记的效力规定不完整、对转让与消灭的规定不完善等。在此基础上,笔者对我国不动产预告登记制度的进一步完善进行了探讨,包括立法体例的选择、具体内容的完善等,以弥补上述缺陷。