近年来,“执行难”引起了国家和社会各界的高度关注,国家在立法、司法、行政等各个层面均采取了一系列措施。然而,问题的解决不可能毕其功于一役,导致“执行难”的制度根源之一就在于我国的财产登记制度,特别是不动产登记制度不完善,导致被执行财产难寻、被执行财产难动、债权人的合法权益难以实现。自2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确规定了不动产查封登记制度,该司法解释第九条第二款规定:“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权,应当通知有关登记机关办理登记手续”。这一规定奠定了不动产查封登记制度的基础。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》在第二章第一节中就不动产登记设专节进行了规定,其在第十条规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”但时至今日,不动产登记法迟迟未能出台。不动产登记制度的完善与否不仅关系到案件当事人的切身利益,直接影响到人民法院的民事诉讼保全工作和民事执行工作,而且关系到不动产的交易秩序以及司法机关的权威。因此,对不动产登记制度在民事执行中的适用进行专门研究具有较重要的现实意义和理论价值。本文综合运用法理学、立法学、民商法学等多学科的研究方法,同时采取案例分析法,结合广州市两级法院在审判、执行工作中遇到的实际问题和取得的宝贵经验,通过归纳与演绎、分析与综合,通过对我国不动产登记制度在民事执行中运行现状的研究,总结近年来我国司法实践中不动产登记制度的成功经验和不足,在借鉴我国台湾地区、德国、法国以及其它一些大陆法系国家在不动产登记实践中的具体做法和取得的成功经验的基础上,提出不断完善我国不动产登记制度在民事执行中的适用。主要研究内容包括厘清不动产登记制度的涵义、不动产登记制度在民事执行中的适用的相关概念,采用广州两级法院审判、执行工作中的实例分析现行不动产登记制度在民事执行适用中存在的问题,总结出我国现行不动产登记制度不适应民事执行实践需要的主要表现情形,通过对不动产登记制度在民事执行适用中存在问题的原因分析,提出了完善我国不动产登记制度在民事执行中适用的构想。通过以上研究,本文主要主要有以下创新之处:建议尽快制定不动产登记法,建立全国范围内统一的不动产登记制度,通过立法明确不动产登记,特别是查封登记的优先效力,即在查封登记后,申请人在债权范围内取得一定比例的优先受偿权;提出应当在不动产登记制度的运行过程中实现司法与行政的良性互动,明确不动产登记对象,实现不动产登记与民事执行的衔接,更加注重保护债权人的合法权益;还应当明确不动产登记机关协助执行义务的内容,明确不动产登记机关的职权与法律责任,强化权责相对称原则,对违反不动产登记制度的有关单位和人员,依法严格追究相应的法律责任。