国有土地租赁制度,是以租赁方式取得土地使用权的国有土地有偿使用制度。实践中,国有土地租赁制度作为土地出让的补充,首先试用在国有企业改制中划拨土地的处置,后来逐渐在全国各地推行开来,而各地也结合自己的情况颁布了具体适用规定。而理论界,一直以来对于租赁权的法律性质的探讨都没有达成定论。本文通过理论和实践的分析,对租赁土地使用权的法律性质进行定位并剖析。结合大陆法系的地上权制度,对租赁土地使用权的完善提出了建议和构想。第一部分是租赁土地使用权的概述,共有五方面内容。首先,简要介绍了国有土地租赁制度的概况。其次,对租赁土地使用权进行定义并对其立法创制过程进行了回顾。再次,对租赁土地使用权的主体,尤其是所享有的权利进行了阐述。接着,对租赁土地使用权的取得方式进行了探讨。最后提出应当给租赁土地使用权以物权明确保护。第二部分对租赁土地使用权性质进行了辨析。首先,对于租赁权权利性质的论争进行了学理和实证的分析。并指出,虽然我国没有明确将租赁土地使用权列入物权法的保护范畴,但是实践中对于租赁土地使用权是按照物权来进行保护。这样的主要表现就是,租赁土地使用权的登记,已经不仅是对于租赁合同的登记,而是对权利本身的登记。第三部分,以物权定位对于租赁土地使用权的制度设计的影响进行了分析。租赁土地使用权和地上权的设立目的相同,都是为了更好地利用建于土地所有权之上的建筑物。他们的法律安排相同,都涉及了地上建筑的所有权利。因此,租赁土地使用权终止、流转及和破产影响的问题,借鉴了地上权制度的相关规定。比如,以租赁土地使用权的流转为例。租赁土地使用权的流转,是租赁土地使用权在承租人和第三人之间的移转,包括转租、转让与抵押三种情形。依据地上权规定借鉴构造,那么不需经过出租人的同意,租赁土地使用权的流转仍然有效。第四部分在前述分析将租赁土地使用权定位为物权的情形下,提出同为不动产租赁的房屋租赁,以及土地使用权出租,如何定位的问题。笔者认为,应当对这两个问题进行更深一步的研究。