《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》指出了在全国建设以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充的功能完善的多层次养老服务体系的目标。“居家养老”作为我国当前养老政策体系内容的基础,对普通住宅的适老性能提出了全面的要求,随着居家养老政策的推进,可以预见适老化设计必将成为我国普通住宅建设的基础性内容之一。目前,我国住宅性能评价方面的实践在普通住宅适老性能评价方面的内容设置上尚属薄弱,与适老性能相关的标准和规范主要以专用型老年建筑为适用对象,在住宅适老性能方面的研究也多集中在住宅适老化设计和适老化改造上。将住宅适老性能纳入到住宅性能评价体系中,综合评估住宅适老性能,并以此为依据,指导住宅适老化建设,是我国住宅评价体系和适老化研究中亟待完善的内容。本研究在总结国内外研究成果的基础上进行,借鉴需求层次、需求进化、层次分析和模糊评价等相关理论,结合北京市居家养老住宅实地调研的情况,对北京市普通住宅的适老性能评价体系进行了构建。本评价体系共包含居家安全、空间设计、物理环境、人文关怀4个准则层,下设10个子准则层和33个指标层。根据老年人群的层次分类与需求情况,将住宅适老性能需求由高到低分为A、B、C三个等级,运用层次分析法、德尔菲法、模糊评价法等科学方法完成了体系指标的选取、体系结构的建立和体系权重的确定等过程,建立了一套切实可行的住宅适老性能评价体系。并将评价体系应用到实际案例评价中,获得评价结果,提出改造方案,对评价体系的可行性和现实意义进行了检验。本研究将住宅的适老性能这一抽象概念转化为可以度量、计算、比较的数据,对住宅的适老化程度和等级进行标识,丰富了我国住宅性能评价体系的内容,为住宅适老性能提供了一个统一比较的平台,对正确的指导住宅适老化设计的方向,科学的引导老年人居住环境的建立,具有重要的意义。本文的创新点如下:(1)本文从需求层次和需求层次进化两个角度对北京老年人居家养老生活的需求和现状进行了层次化、差异化的调研和分析。通过对老年人群的细化和针对不同人群的调研数据的采集和适老化对策研究,创新性的将老年人类型归纳为依赖照护型、衰老型和自理型三个等级。(2)本文从居家安全、空间设计、物理环境、人文关怀四个方面对住宅适老性能评价体系进行了构建。针对A、B、C三中类别的老人的适老性能需求,将评价体系中的适老性能等级划分为A、B、C三个层次,制定了分层次的住宅适老性能评价指标。(3)本文根据住宅适老性能评价体系定性评价与定量评价结合的特点,通过量化与间接量化的手段,确定了住宅适老性能体系建立和应用的方法。采用德尔菲法、专家咨询法、加权累积法等科学方法的组合,进行住宅适老性能评价体系的构建和应用,提高了住宅适老性能评价结果的科学性与准确性。