近年来,我国房地产业蓬勃发展,吸引了大量资金涌入房地产市场。房价一路走高,房地产泡沫越来越大,其主要表现是投资性购房比例过高和房价收入比过大两个方面。根据美国著名经济学家查尔斯?P?金德伯格“泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,本质是不可持续性”的观点,房地产泡沫不可能一直存在,总有一天要破灭。而泡沫一旦破灭,将对购房者、商业银行、建筑行业以及相关产业有巨大冲击,对中国经济造成较大的负面影响。为避免房地产泡沫的破灭带来的潜在风险,政府开始采取适度紧缩的措施,矛头直指房地产泡沫。又由于我国房地产的资金来源主要是银行信贷,房地产泡沫破灭将给银行带来巨大负面影响,影响我国金融安全。因此,政府出台一系列政策,加强了房地产信贷的管理,全面限制了开发贷款,以控制房地产泡沫,保护银行业。这些政策导致很多房地产开发企业面临资金断链的困境。值得注意的是,房地产业的困境并非一个行业的困境。正如中国人民银行副行长吴晓灵所说:“房地产是产业链较长的行业,它对经济发展的带动力很强。房地产业在今后相当长的一个时期中是国民经济发展的重要支柱产业之一。”作为我国经济发展的支柱行业,房地产直接影响国家经济的整体发展。因此,政策限制并非旨在阻止房地产业发展,而是在中国金融市场发展到一定程度和规模的今天,力图改变房地产资金主要来源于银行的现状,找出适合房地产业的融资方式,促进房地产业平稳较快发展。具体来说,在这种单一的融资模式下,房地产业的资金需求无法得到完全的满足,其发展受到限制。更重要的是,由于融资主要来源于银行贷款,银行系统因而积累了较高风险。一旦房地产市场低迷,银行可能面临房地产企业和住房抵押贷款人无法还款的冲击,导致巨额亏损,甚至导致整个金融市场的崩溃。可见,这一融资体系对房地产企业、金融体系、宏观调控和宏观经济都有十分不利的影响。要防止这种状况的出现,我们必须未雨绸缪,改变房地产业单一融资模式,积极开拓新的融资渠道,以形成多元化融资体系和风险分担体系。要寻求多元化融资之路,必须对各种房地产融资方式——包括银行贷款、债券(或票据)融资、直接上市、借壳上市、房地产投资信托、夹层融资、典当和资产证券化进行认真研究和比较。对这些融资方式,笔者介绍了其概念、优点、投资者、国外状况等,以及其在我国发展的现状,通过对其资金来源的风险性、法律政策的变化,目前的创新等的分析给出房地产市场上该融资方式的可行性和未来发展方向。通过这些可以发现,股票融资、债券融资、信托融资(REITS),资产证券化是解决房地产融资问题的有效途径。但是,并没有哪一种融资方法能够一劳永逸的解决所有问题。对于房地产市场供给方——房地产企业来说,需要根据企业类型“量体裁衣”。其中,大型房地产开发企业应该力求通过上市融资和发行公司债券的方式获得大量资金,这两种方式能够满足其资金需要。对于中小房地产企业来说,可以通过房地产投资信托(房地产投资信托可以吸收大量社会闲散资金,将之通过短期投资、项目投资等方式注入中小房地产企业)融资。对于房地产市场需求方——投资人来说,可以通过房地产抵押贷款证券化的方式获得注入资金的渠道。因此,要推动房地产融资多元化有多个渠道可以选择。但在目前,盲目的没有重点的同时发展所有渠道并不可行。我们需要有重点的推进多元化,发展最具备潜力,最能解决问题的几种渠道。公司债券、票据、典当等融资模式毕竟能融到的资金有限,而上市融资等困难较大。未来最为可行的方式是REITs和房地产抵押贷款证券化。一方面,REITs解决了房地产供给者的资金问题,另一方面,房地产抵押贷款证券化能间接有效得为房地产需求者提供房贷资金来源。至于其他的房地产融资方式,从总体来看,应该作为一种有益的补充形式。对于REITs来说,本文首先介绍了REITs的结构、法律基础、分类等基础知识。随后,分析了REITs在中国发展潜在的一些制约因素:由于法律法规的原因,我国发展信托型REITs面临不小的障碍,而对于设立公司型REITs来说,在目前的《公司法》和《证券法》的基础上是可行的,但不能和其他国家一样享受税收优惠政策。不过,我国的相关管理机构也在不同的场合表明了支持发展REITs态度,在将来,这些障碍会大大减少。此外,本文分析了美国、新加坡较为成熟的REITs模型,以及REITs在我国的最新实践——中信凯德REITs。通过这几个的比较,可以看出我国的准REITs和标准REITs之间的差异。最后,得出我国REITs未来的发展模式。对于房地产抵押贷款证券化来说,它因次贷危机受到人们的质疑。此前,它一向为众多学者所称赞,但众所周知,近两年来势汹汹的次贷危机正是由次级住房抵押贷款引发。可以假设,如果住房抵押贷款不曾证券化,那么风险一旦出现,也是集中于银行业和贷款机构,不可能引发这么深远的影响。而如今,次贷危机已经演变成一种全球性危机,波及大量金融机构和全球主要金融市场,甚至影响到实体经济。这和证券化大有关联。那么,证券化到底在其中扮演怎样的角色,证券化这种融资形式是否合理,是否值得我国继续采纳,值得深思。通过探讨次贷危机中房地产抵押贷款证券化所扮演的角色,笔者发现次贷危机真正的幕后黑手是“道德风险”和政府疏于对信用违约互换的管理。证券化并非次贷危机的起因。综上所述,虽然发生了次贷危机,但我们应该看到住房抵押贷款证券化这种模式本身是好的。尽管次贷危机中出现了很多对住房抵押贷款证券化质疑的声音,但经过分析,住房抵押贷款证券化并非导致次贷危机的罪魁祸首。次贷危机,归根到底,是由风险控制不当造成。风险控制不当分别表现在两个方面:银行对放贷标准控制不严和政府对衍生品控制不严。如果能把好关,住房抵押贷款这种金融模式是很有益的。随后,笔者介绍了我国住房抵押贷款证券化发展的现状。截止目前,中国建设银行用自有的个人住房抵押贷款已成功发行了两次个人住房抵押贷款证券,分别是建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券(包括A级、B级、C级、S级)和建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券(包括A级、B级、C级、次级),共71.78亿。然后分析它们与美国常见的模式的差别,在汲取“次贷危机”带来的经验上,提出了住房抵押贷款证券化在我国进一步发展的思路:建立符合我国实际的SPV,建立完善的外部信用增级体系,对住房抵押贷款证券化进行严格监管,等等。