住房是人类生存和发展的基本生活资料，在人们生产和生活中具有举足轻重的地位。中国住房改革经过三十多年的飞速发展，城乡居民的居住条件和生活环境得到了极大的改善。然而，近几年来，住房价格不断高涨，房地产投机炒作现象日益严重，住房问题成为全民关注的焦点。在这种形势下，研究各因素对居民住房投资的影响程度，以及是如何影响的，对房地产市场的健康发展具有非常重要的意义。　　 本文的研究目的在于通过居民住房投资的实证分析，构建我国城镇居民住房投资模型，以对政府、银行、居民和房地产企业各方的决策提供理论依据和智力支持，促进我国房地产市场持续、健康发展。　　 人们常说我国的房地产市场是一个“政策市”，说明政府的调控政策对居民住房投资具有至关重要的影响。因此，我们不能绕开政策因素来片面分析城镇居民住房投资。本文尝试将税负作为重要的政策变量纳入城镇居民住房投资模型进行实证分析，使得模型设计更加贴近中国实际。同时，考虑到中国地域辽阔，并且城市之间发展不平衡，居民住房投资的影响因素可能存在地域差异。因此，本文除了构建全国城镇居民的住房投资模型外，还分别对一线城市(上海)、二线城市(重庆)进行了实证分析，得到一、二线城市居民住房投资模型。使得模型结论对各方当事人更具参考价值，政策建议也更具有针对性。　　 本文采用定性和定量相结合分析法，以税负、人均可支配收入、商品房价格、利率、人均储蓄和人均住房面积为自变量对城镇居民的住房投资进行了严谨的实证分析。研究发现；税负和收入变量对居民住房投资具有普遍影响力；通常情况下，住房价格上涨会刺激居民的住房投资行为；一、二线城市中拥有越多储蓄和住房的富裕阶层会由于投资渠道狭窄，越偏好对房产的投资；此外，利率变化对一、二线城市居民的住房投资决策影响不大，在全国范围内，利率变量会在宽松的货币政策下会由于“流动性陷阱”而失去对居民住房投资的解释能力。　　 本文第一章主要阐述了选题的背景，研究的目的和意义，同时详细介绍了本文的研究方法和结构。　　 第二章对国内外住房投资的一些文献进行介绍和梳理，然后对本文涉及的一些概念进行了界定。　　 第三章结合我国实情，从经济因素、政策因素和环境因素对我国居民住房投资的影响因素进行了分析。进而筛选出人均可支配收入、人均住房面积、人均储蓄、商品房价格、利率和税负六个变量来量化分析居民住房投资行为。　　 第四章主要是数据实证分析，通过对全国、一线城市(上海)和二线城市(重庆)的回归分析，发现收入和税负对居民住房投资具有普遍的影响，而利率、价格、人均住房面积、家庭储蓄的影响力在地区之间存在差异。本文结合实际情况分别作了分析和讨论。　　 第五章在前文分析的基础上得到结论和政策建议。