随着经济、技术不断发展,以及历史文化保护意识不断增强,一些城市开始尝试"修旧如旧"、"保护性开发"等方法代替脱胎换骨式的重建,这非常值得肯定;但即便实际改造项目越来越多考虑建筑、尺度、肌理这些设计要素,能真正按规划设计实施,复兴地区活力的实例并不多。以上海为例,其一些历史街区的保护改造工作现现面临"不改不行,改了不兴"的困境。从公共选择理论视角分析,将历史街区这个城市空间片段作为一个公共物品来看,改造与不改造都难以协调各社会成员不同的利益诉求,这其中既存在市场失灵,也存在政府失灵,并通过对舟山路和多伦路两个历史街区改造两个具体案例加以分析,得出应该缩小政府的干预范围,将政府行为指向改进约束规则,加强实施监督方面。由此还对城市规划中,公共利益与公众参与,以及产权界定与制度设计进行了衍射讨论,对上海历史街区改造提供新的思路,也也为其它城市提供借鉴。