本文从理论和实证两方面研究了房地产发展与政府财政收入之间的关系，揭示了"租税替代"原理。理论研究表明：在静态框架下，政府财政收入满足"租税等价"原理，即政府通过土地租金融资与通过企业税收融资是等价的，其总收入水平只取决于土地资源总量，与融资方式无关。在动态框架下，政府财政收入在长期内满足"租税等价"，在短期内存在"租税替代"关系，即政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其他行业的税收收入越低。本文基于1998-2008年工业企业调查数据对"租税替代"机制进行了实证检验。研究发现，住房价格上涨将导致企业税收(增值税、所得税、主营业务税金及附加)和企业利润的全面下降，很好地支持了"租税替代"理论。本文还进一步考察了地方政府热衷于发展房地产的原因以及房地产片面发展对实体经济的不良影响，发现现行财政体制、政府官员短期行为以及官员政绩考核体系不合理是其背后最重要的原因。