本文采用"编年史"的叙述方式,以土地利用方式的改变引致土地产权制度变迁为主要分析脉络,并将土地产权结构性设置的交易成本因素考虑进去,以解释各有关集体土地的利益主体的行为为分析重点,探寻南海集体土地制度变革的成因及其演进过程,讨论"南海模式"所面临的困境及其制度根源。本文认为,引致"南海模式"制度演进的基本诱因是土地要素的需求条件的变化。当土地要素的需求条件发生了变化,就使得土地利用的级差收益显现出来了,从而刺激了土地利用方式及用途的改变。"南海模式"的特征在于:这种土地利用方式及用途的改变是在不改变土地集体所有制性质的条件下,由南海农民自发地完成的。土地利用方式的改变,要求对原有的土地产权组织形式进行重构,且重构土地产权组织形式的交易成本要足够低。各与土地相关的利益主体,在寻求土地级差收益最大化和土地产权组织结构重构的交易成本最小化的过程中,推动着"南海模式"的形成和不断演变。然而,当南海的工业化与城市化模式发生了改变,南海政府就要求对土地进行成片开发,要求调整土地使用功能。这时存在于"南海模式"内部的制度矛盾就会激化,土地国有化就成为南海政府理性的选择,并最终导致"南海模式"的终结。