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划拨与出让土地使用权价值差异是业界公认的拆迁估价难题。划拨土地的增值收益归属不明是难题的焦点。土地的不同权能决定价值差异，划拨土地使用权的权能决定其价值内涵中有土地增值收益。城市房屋拆迁是特殊的房地产交易。按照等价交换原则，被拆迁人享有划拨土地使用权的增值收益。遵循等价交换的思路进行拆迁估价，难题迎刃而解。