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在相互杀伐又相互依存的复杂竞合中，房产中介行业在彼此推动着各自的进化，而这些则构成了整个行业的进化
过去的两年中，房地产中介们之间的互“动”变得异常频繁起来。和以往因为抢一个客户、一套房源就能掀起一场头破血流的群架不同，今天的斗争方式似乎更文明一些。
首先是各公司老板们显得特别爱写信。
2014年10月，各大中介联合抵制搜房时，作为二手房市场老大的链家，在一封致全体经纪人的信中宣布全面终止与搜房的合作。
接下来的一年中，链家连续收购了上海德佑、深圳中联、广州满堂红、成都伊诚等多家地产中介，并与高策地产服务机构合作，进军新房营销领域。几乎每完成一项合并，链家董事长左晖都会写一封公开信，以至于媒体也用“左晖下一封信要写给谁”的标题，来预测行业动态或某些中介小伙伴的命运。
鲜在媒体发声的搜房董事长莫天全2014年也写了三封“内部邮件”，内容分别是写给抵制搜房的中介联盟、表达从信息媒体平台转做交易平台意愿、回应曾经的大客户链家的分手信。
自视传统中介颠覆者的互联网中介公司爱屋吉屋也爱写信。2015年6月，因为一起顾客投诉，爱屋吉屋CEO黎勇劲一周之内连发两封公开信，表态、立规;2015年11月，为回应“业绩下滑”、“数据造假”、“纠纷不断”等的质疑或猜测，又用一封“给各路段子手们的公开信”，作了反击和澄清。
除此之外，这个行业还开始流行起讲故事。线上线下、O2O、用户至上、产品优化等词汇，似乎在一夜之间，充斥了常以“聚众斗殴”博新闻版面的中介圈各个角落。这标志着，这个最缺少情怀的领域，也迎来了互联网精神的照拂。
当然，那些极易被流出的“内部”信中隐藏着不少恩怨和口水之争，那些与互联网有关的动听故事究竟是to B、to C还是to VC，业内也不乏阴谋论。
而消费者真正关心的是，升级版的中介之争中，谁能把那些吹过的牛变成现实？
不想卖房的平台不是好中介
2014年11月，一直是二手房市场流量收入第一的搜房网突然宣布自己也要做二手房交易，这引发了传统中介公司与合作伙伴的不满，全国各地中介陆续爆发出抵制搜房网的行动。
实际上从2009年以来，搜房以及其他房产信息分类网站就因为不断上涨的端口费频遭中介行业抵制。尤其是2012年之后，随着二手房交易严重下滑、中介盈利空间缩小，针对高收费的抵制声音越来越多。
但这次与以往的性质有所不同。
“等于说我们给你交着端口费，你拿着钱去买“子弹”，再把“枪口”对准我们。”我爱我家副总裁胡景晖对《瞭望东方周刊》举例称。
中介们的反应更激烈，在武汉、南宁、杭州及东北等多个城市都发生过多起暴力事件。
但压力和阻力还不止于此，中原、链家、我爱我家等多家大型中介公司陆续将房源从搜房网下架，表示不再通过搜房为自己导流。
“莫天全已经把大概15亿元的二手房端口市场拱手让给了58系。”胡景晖对本刊记者透露。
反映在财务报表上的数据是，2015年三季度搜房网净利润为140万美元，与2014年同期的6100万美元相比，跌了98%。
为什么不安安静静地收广告费，却跑去跟二手房中介们抢饭碗？
“一是世界变化太快，逼着我们不得不转型。同时互联网O2O在二手房交易市场将大有可为，我们看到了这个机遇，也具备这方面的优势。”搜房控股集团高级副总裁司智对《瞭望东方周刊》解释说。
更多的业内解读是，一方面中介公司不断因端口费向搜房发难，过去几年链家、我爱我家等传统中介也在倾力打造自己的线上平台入口，势必会减少对搜房的投放;另一方面，房地产领域进入了一大波互联网创业公司，搜房需要跟上时代潮流。
转型后的搜房模式上更像是中介行业的京东，但业内并不看好。
“搜房网想用自营和平台两条腿走路，但两种模式之间存在冲突，无论是在房源还是客源上都存在竞争关系，这会导致中介和搜房网不断发生对抗。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉《瞭望东方周刊》。
司智却并不这么看。“整个二手房市场容量很大，大家加在一起离市场的天花板也还很远，而搜房日均500万的流量，自己根本做不完。所以竞争的重点是谁能用更高效率去创造价值。”
部分中介在经历了抵制搜房的波折和观望期之后，又回到了搜房的平台。
“在专门给中介提供服务的产品，搜房帮的平台上，截至2015年12月初的数据显示，我们的端口费已经超过了上年的峰值期。”据司智介绍，风头正盛的爱屋吉屋在搜房的广告投放高达几百万元，“我们可以说是竞争对手，但是我们一样在合作。”
金融的逻辑
2015年7月，当爱屋吉屋、搜房等各大互联网公司靠价格优势迅速抢占市场份额、引发线上线下商业模式之争的时候，我爱我家悄然推出了基于为业主提供更好的房产理财服务、为租客提供高性价比的居住体验、为客户提供更多增值服务三个目的的房屋资产管理品牌，“相寓”。
2015年12月22日，刚从苏州品牌巡演活动归来的胡景晖对本刊记者介绍，再次升级的“相寓”与阿里巴巴旗下芝麻信用、支付宝、玖富旗下的房租分期消费金融服务商“房司令”合作，推出“信用租房”的新模式。
具体来讲，“相寓”品牌的房屋租客可以有机会享受押金减免、按月付房租、先住房后付租金，减轻了传统“押一付三”、“押一付六”等付费方式带来了资金压力。对“相寓”的业主来说，租金可用来理财，理财账户的钱可用于日常购物，并有机会在商城购买专属打折商品。
类似的长租公寓产品目前并不少见，这其中包括小米投资的YOU 公寓、针对单身白领租客的蘑菇公寓、青客公寓等等。
“相寓”的目标是，“用3～5年的时间，实现相寓资产管理规模上万亿元，位居全国第一。”胡景晖说。 实际上，金融服务几乎已经成为房地产中介公司的标配。在租房和二手房买卖过程中，客户与房东、业主对短期借贷、理财的需求会越来越多，开发金融、理财产品既能给消费者提供增值服务，也可以增加盈利来源。
“2016年，金融服务将会是我们重要的开源、创收产品。”爱屋吉屋联合创始人邓薇告诉《瞭望东方周刊》。
而做新房电商平台多年的搜房网，金融业务早已控股集团旗下六大集团业务之一，同时为新房、二手房、租房、家居集团提供金融服务。
成立于2013年的链家金融，目前基于二手房交易流程中客户所需要的多元化服务，已经发展出以产权服务、资金托管、银行按揭、过桥融资为核心的四大业务体系，且对房屋租赁金融产品目前正在计划和策划中。有业内人员分析，“未来五年，链家金融的利润可能会做到集团总利润的50%。”
如何理解O2O
“搜房六大业务集团已经实现横向打通，未来着重从线上到线下的纵向融合，赢面很大。”司智告诉本刊记者。这里所指的“赢”可以翻译成时下最流行的“O20”。
“可以用一个全产业链上的用户行为，来作一个形象的描述。”司智说，比如一个刚毕业的大学生最先成为了搜房的租房用户，接着他可能需要买房、装修、换房。整个过程中，搜房能够提供的不只是体验更好的租房和购房服务流程，还包括贷款、搬家、团购等等服务，有些业务可以是搜房自己提供，也可以是搜房平台上的合作伙伴提供。
邓薇也曾描绘过类似的场景，“我们希望做中国最好的、最优效率的整合服务平台。”
链家的野心似乎还不止于此。更名之后的链家网目前定位是综合性房产服务平台，业务范围除了传统的租赁、二手房买卖，还包括新房、金融、海外房产等。而据链家网技术副总裁闫觅透露，“链家未来会变成美国中介市场的缩影。”
美国中介市场什么样？
中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊对《瞭望东方周刊》介绍，与国内房屋多家委托、买卖交易由中介作为居间方“一手托两家”不同，美国房屋买卖是独家委托，买方和卖方有各自的经纪人，经纪人是独立执业者，能够提供专业的全方位服务，佣金是买卖双方各付3%。经纪人挂靠中介品牌，佣金收入与中介公司“二八”或者“三七”分成，中介公司为经纪人提供相关培训。
邓薇曾在美国买过两套房子，与在中国的购房体验不同，在交易之前，“光法律文件就看了1000多页”。她对本刊记者介绍。
链家希望，未来经纪人也是平台上的客户。“我们要把经纪人伺候好、给他们更好的工具，让他的效率和收入得到提升。未来经纪人就变成我们的收入项，而不是成本项的概念。”闫觅说。不过，在胡景晖看来，受制于中国法律、市场以及文化理念，这样的理想似乎还很遥远。
但是从目前来看，各大中介公司们除了与国内同行激烈竞争之外，也开始学习更好的制度理念。
爱屋吉屋在常规的过户服务之外，与保险公司合作推出了“四险一支持”的交易保障服务，具体包含签约前查风险、漏水保固险、高压辐射险、物业交割险、免费法律支持等;链家也在2015年7月，推出成立了亿元购房先行赔付基金，提供包括凶宅筛查、辐射检测、物业欠费先行垫付等服务。
“其实在美国，这些内容早就包含在那1000页的法律文件中了。”邓薇告诉本刊记者。
过去的两年中，房地产中介们之间的互“动”变得异常频繁起来。和以往因为抢一个客户、一套房源就能掀起一场头破血流的群架不同，今天的斗争方式似乎更文明一些。
首先是各公司老板们显得特别爱写信。
2014年10月，各大中介联合抵制搜房时，作为二手房市场老大的链家，在一封致全体经纪人的信中宣布全面终止与搜房的合作。
接下来的一年中，链家连续收购了上海德佑、深圳中联、广州满堂红、成都伊诚等多家地产中介，并与高策地产服务机构合作，进军新房营销领域。几乎每完成一项合并，链家董事长左晖都会写一封公开信，以至于媒体也用“左晖下一封信要写给谁”的标题，来预测行业动态或某些中介小伙伴的命运。
鲜在媒体发声的搜房董事长莫天全2014年也写了三封“内部邮件”，内容分别是写给抵制搜房的中介联盟、表达从信息媒体平台转做交易平台意愿、回应曾经的大客户链家的分手信。
自视传统中介颠覆者的互联网中介公司爱屋吉屋也爱写信。2015年6月，因为一起顾客投诉，爱屋吉屋CEO黎勇劲一周之内连发两封公开信，表态、立规;2015年11月，为回应“业绩下滑”、“数据造假”、“纠纷不断”等的质疑或猜测，又用一封“给各路段子手们的公开信”，作了反击和澄清。
除此之外，这个行业还开始流行起讲故事。线上线下、O2O、用户至上、产品优化等词汇，似乎在一夜之间，充斥了常以“聚众斗殴”博新闻版面的中介圈各个角落。这标志着，这个最缺少情怀的领域，也迎来了互联网精神的照拂。
当然，那些极易被流出的“内部”信中隐藏着不少恩怨和口水之争，那些与互联网有关的动听故事究竟是to B、to C还是to VC，业内也不乏阴谋论。
而消费者真正关心的是，升级版的中介之争中，谁能把那些吹过的牛变成现实？
不想卖房的平台不是好中介
2014年11月，一直是二手房市场流量收入第一的搜房网突然宣布自己也要做二手房交易，这引发了传统中介公司与合作伙伴的不满，全国各地中介陆续爆发出抵制搜房网的行动。
实际上从2009年以来，搜房以及其他房产信息分类网站就因为不断上涨的端口费频遭中介行业抵制。尤其是2012年之后，随着二手房交易严重下滑、中介盈利空间缩小，针对高收费的抵制声音越来越多。
但这次与以往的性质有所不同。
“等于说我们给你交着端口费，你拿着钱去买“子弹”，再把“枪口”对准我们。”我爱我家副总裁胡景晖对《瞭望东方周刊》举例称。
中介们的反应更激烈，在武汉、南宁、杭州及东北等多个城市都发生过多起暴力事件。
但压力和阻力还不止于此，中原、链家、我爱我家等多家大型中介公司陆续将房源从搜房网下架，表示不再通过搜房为自己导流。
“莫天全已经把大概15亿元的二手房端口市场拱手让给了58系。”胡景晖对本刊记者透露。
反映在财务报表上的数据是，2015年三季度搜房网净利润为140万美元，与2014年同期的6100万美元相比，跌了98%。
为什么不安安静静地收广告费，却跑去跟二手房中介们抢饭碗？
“一是世界变化太快，逼着我们不得不转型。同时互联网O2O在二手房交易市场将大有可为，我们看到了这个机遇，也具备这方面的优势。”搜房控股集团高级副总裁司智对《瞭望东方周刊》解释说。
更多的业内解读是，一方面中介公司不断因端口费向搜房发难，过去几年链家、我爱我家等传统中介也在倾力打造自己的线上平台入口，势必会减少对搜房的投放;另一方面，房地产领域进入了一大波互联网创业公司，搜房需要跟上时代潮流。
转型后的搜房模式上更像是中介行业的京东，但业内并不看好。
“搜房网想用自营和平台两条腿走路，但两种模式之间存在冲突，无论是在房源还是客源上都存在竞争关系，这会导致中介和搜房网不断发生对抗。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉《瞭望东方周刊》。
司智却并不这么看。“整个二手房市场容量很大，大家加在一起离市场的天花板也还很远，而搜房日均500万的流量，自己根本做不完。所以竞争的重点是谁能用更高效率去创造价值。”
部分中介在经历了抵制搜房的波折和观望期之后，又回到了搜房的平台。
“在专门给中介提供服务的产品，搜房帮的平台上，截至2015年12月初的数据显示，我们的端口费已经超过了上年的峰值期。”据司智介绍，风头正盛的爱屋吉屋在搜房的广告投放高达几百万元，“我们可以说是竞争对手，但是我们一样在合作。”
金融的逻辑
2015年7月，当爱屋吉屋、搜房等各大互联网公司靠价格优势迅速抢占市场份额、引发线上线下商业模式之争的时候，我爱我家悄然推出了基于为业主提供更好的房产理财服务、为租客提供高性价比的居住体验、为客户提供更多增值服务三个目的的房屋资产管理品牌，“相寓”。
2015年12月22日，刚从苏州品牌巡演活动归来的胡景晖对本刊记者介绍，再次升级的“相寓”与阿里巴巴旗下芝麻信用、支付宝、玖富旗下的房租分期消费金融服务商“房司令”合作，推出“信用租房”的新模式。
具体来讲，“相寓”品牌的房屋租客可以有机会享受押金减免、按月付房租、先住房后付租金，减轻了传统“押一付三”、“押一付六”等付费方式带来了资金压力。对“相寓”的业主来说，租金可用来理财，理财账户的钱可用于日常购物，并有机会在商城购买专属打折商品。
类似的长租公寓产品目前并不少见，这其中包括小米投资的YOU 公寓、针对单身白领租客的蘑菇公寓、青客公寓等等。
“相寓”的目标是，“用3～5年的时间，实现相寓资产管理规模上万亿元，位居全国第一。”胡景晖说。 实际上，金融服务几乎已经成为房地产中介公司的标配。在租房和二手房买卖过程中，客户与房东、业主对短期借贷、理财的需求会越来越多，开发金融、理财产品既能给消费者提供增值服务，也可以增加盈利来源。
“2016年，金融服务将会是我们重要的开源、创收产品。”爱屋吉屋联合创始人邓薇告诉《瞭望东方周刊》。
而做新房电商平台多年的搜房网，金融业务早已控股集团旗下六大集团业务之一，同时为新房、二手房、租房、家居集团提供金融服务。
成立于2013年的链家金融，目前基于二手房交易流程中客户所需要的多元化服务，已经发展出以产权服务、资金托管、银行按揭、过桥融资为核心的四大业务体系，且对房屋租赁金融产品目前正在计划和策划中。有业内人员分析，“未来五年，链家金融的利润可能会做到集团总利润的50%。”
如何理解O2O
“搜房六大业务集团已经实现横向打通，未来着重从线上到线下的纵向融合，赢面很大。”司智告诉本刊记者。这里所指的“赢”可以翻译成时下最流行的“O20”。
“可以用一个全产业链上的用户行为，来作一个形象的描述。”司智说，比如一个刚毕业的大学生最先成为了搜房的租房用户，接着他可能需要买房、装修、换房。整个过程中，搜房能够提供的不只是体验更好的租房和购房服务流程，还包括贷款、搬家、团购等等服务，有些业务可以是搜房自己提供，也可以是搜房平台上的合作伙伴提供。
邓薇也曾描绘过类似的场景，“我们希望做中国最好的、最优效率的整合服务平台。”
链家的野心似乎还不止于此。更名之后的链家网目前定位是综合性房产服务平台，业务范围除了传统的租赁、二手房买卖，还包括新房、金融、海外房产等。而据链家网技术副总裁闫觅透露，“链家未来会变成美国中介市场的缩影。”
美国中介市场什么样？
中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊对《瞭望东方周刊》介绍，与国内房屋多家委托、买卖交易由中介作为居间方“一手托两家”不同，美国房屋买卖是独家委托，买方和卖方有各自的经纪人，经纪人是独立执业者，能够提供专业的全方位服务，佣金是买卖双方各付3%。经纪人挂靠中介品牌，佣金收入与中介公司“二八”或者“三七”分成，中介公司为经纪人提供相关培训。
邓薇曾在美国买过两套房子，与在中国的购房体验不同，在交易之前，“光法律文件就看了1000多页”。她对本刊记者介绍。
链家希望，未来经纪人也是平台上的客户。“我们要把经纪人伺候好、给他们更好的工具，让他的效率和收入得到提升。未来经纪人就变成我们的收入项，而不是成本项的概念。”闫觅说。不过，在胡景晖看来，受制于中国法律、市场以及文化理念，这样的理想似乎还很遥远。
但是从目前来看，各大中介公司们除了与国内同行激烈竞争之外，也开始学习更好的制度理念。
爱屋吉屋在常规的过户服务之外，与保险公司合作推出了“四险一支持”的交易保障服务，具体包含签约前查风险、漏水保固险、高压辐射险、物业交割险、免费法律支持等;链家也在2015年7月，推出成立了亿元购房先行赔付基金，提供包括凶宅筛查、辐射检测、物业欠费先行垫付等服务。
“其实在美国，这些内容早就包含在那1000页的法律文件中了。”邓薇告诉本刊记者。