目前,我国正处于人地关系较为紧张的阶段。随着工业化的不断发展,我国在土地资源利用方面产生的矛盾日益显著,例如扩张建设用地与保护耕地之间的矛盾、土地资源稀少与土地使用低效之间的矛盾。农村宅基地在我国建设用地中占比很大,当前也存在诸多违法用地的乱象,诸如宅基地乱占乱建、“小产权房”问题、宅基地的私下交易、农民“被上楼”等等。既有研究主要是从物权的角度来理解宅基地使用权,认为当前宅基地权利体系出现了问题,并提出应当完善与产权相关的法律法规、产权制度改革设计来解决相关问题,致使宅基地管理研究陷入“管理侵权”、“管理滥权”的视角。但是,这种视角难以解释当前宅基地管理中出现的各种乱象。在现实中,无论是政府管理还是农民使用,都淡化了宅基地“权利”的色彩,而是将宅基地使用权当作一种“资源”,即政府管理的是作为资源的宅基地,农民使用的也是作为资源的宅基地。由于不同村庄的农民对宅基地有着复杂的诉求,这与政府、村集组织的管理形成张力,从而致使问题发生。文中认为不同村庄所产生的宅基地问题均与宅基地的财产属性有关,根据土地财产属性的强弱及成因可将村庄分为市场导向型、政策导向型、一般农业型三种类型。第一种是偏远的农业型村庄,宅基地的财产价值因缺乏市场获利机会而长期保持低且平稳的水平。随着城市经济的发展,农村人财物流失严重,村庄社会结构迅速解体,政府也失去了管理动力,集体权能虚化严重,农村宅基地利用走向放任自流。于是,村庄中区位条件好的地段常有农民乱占乱建的现象,区位条件差的地段便会出现宅基废弃的闲置现象。第二种是在城中、城郊及发达地区的村庄,当宅基地的财产属性因市场作用增强后,农民对宅基地的要求也相应提高,宅基地逐渐剥离生产功能,其利用方式随之发生很大变化。一些村集体、农民受到经济利益的驱动后,与开发商达成合谋,在宅基地上违法建立、出售“小产权房”以分享土地增值收益,地方政府在维稳事务的压力下未对此进行严格管理,从而造成土地增值收益分配失衡。第三种是搞增减挂钩的农业型村庄,国家实施增减挂钩政策,希望通过土地指标市场化,来打通城乡建设用地市场,以政府财政的再分配使远郊村庄获得宅基地复垦收益。但是,宅基地复垦收益并不是宅基地作为生产要素参与了城市经济发展而来的,而是国家对城乡建设用地的指标控制所产生的。一旦放开指标供给,这种收益也会消失。由于增减挂钩政策本身存在偏失,与农民多元化的诉求形成张力,且村级组织做动员工作中存在诸多不规范之处,未依法引导农民自愿退出,由此带来农民“被上楼”的问题。通过对上述三种村庄宅基地管理中的主要问题的相关分析,可以发现不同村庄存在的问题不同,其内在机理也不同。因此,在宅基地管理上可以采取分类管理的思路,加强法治建设,推进宅基地管理的制度化、规范化、法制化。在一般农业型村庄,应当调动政府、村集体的管理积极性,给予村组织必要的政策和资金支持,规范农民的宅基地使用行为,提高宅基地的资源利用效率。在市场导向型村庄,应当均衡土地增值收益分配,明晰宅基地的权属关系,加强宅基地的变更登记工作,保障宅基地流转市场的秩序。在政策导向型村庄,应当尊重农民意愿,鼓励自愿有偿退出,提高外来资源的使用效率,以低交易成本达到引导农民集中居住的目标。