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大数据时代的到来，电商的优势无可比拟，O2O模式已经成为眼下流行的商业经营模式。在移动互联网渗透诸多领域的同时，给商业地产指明了一条新的道路。商业地产巨头触电比其他品牌更具有带动作用，会裹挟更多线下企业进入电子商务。万达、王府井、红星美凯龙等企业的纷纷触电，为线下企业的O2O转型提供了指引。从而，越来越多的企业趋之若鹜，开始了制定电子商务的发展规划。
然而，竞争是惨烈的。在诸多博弈之后，平台型电商格局基本已定，阿里巴巴、京东、苏宁易购成了电商的一线品牌。商业地产如果要在电商领域寻得一片天地，需要深挖地产O2O垂直领域，建立商业地产O2O商务产业链闭环。商业地产不仅要模仿学习，更要有自己的创新。
一、商业地产转型动因
1.顾客体验需求的驱动
在电商迅猛发展的背景下，实体店购物功能渐弱，传统行业不得不向线上转移。移动购物以消费者为中心，将不同消费渠道的购物体验实现无缝链接，大幅提升了顾客的购物体验。为了重新获得与拥有更多消费者，零售企业向全渠道延伸是大势所趋。不同企业在进行O2O转型时，需要根据企业自身的内部结构合理制定相应的转型方案。企业在打造自己的O2O版图时，深挖顾客“体验”的内涵和细节。
2.低成本、高效率营销驱动
商业地产O2O转型，一来可以节省仓储成本，营销成本等，二来更精确的销售产品和服务，规避了传统营销模式推广效果的不可预测性。消费者可以利用互联网跨地域、无边界、海量信息的优势，充分挖掘线下资源。同时，消费者可以快速查找商品折扣信息，真正做到省时省力省钱。
二、宝龙地产O2O营运模式
1.在城市布局方面
企业的O2O转型势必会改变企业的布局和运行机制，这种转变决定了企业未来的发展方向和发展空间。从而宝龙选择立足于二三线城市，致力于推动中国城市化进程。不同于市场上普遍存在的全国化平台，宝龙电商实施“聚焦”战略，主打“区域化”和“社区化”理念。在充分利用其在全国拥有的26座城市综合体与一批各具特色商业街的同时，以旗下商业物业为“据点”延展社区平台，专注服务周边居民，为消费者及合作商家提供线上线下的全面支持，达到了更好的服务效果。
2.项目选址
宝龙与万达具有相似的拿地思路，选择在城市的新城区位置获取土地。宝龙的区域发展策略是选择土地成本较低且有未来增长潜力的二三线城市。目前宝龙的项目集中在山东、江苏、福建、河南四个省份，未来有望将布局战略继续扩张。宝龙的项目选址标准则与明发集团相似，在选定城市的待发展地区拿地，在新城区打造新商圈。
3.持有、销售两条腿走路
商业地产开发需要大量资金支撑，实现商业项目的快速扩张更是需要持续的巨额资金的支持，因此，宝龙在发展过程中面临非常大的资金压力。为了回笼资金、盘活资金链，宝龙有着自己的操作模式。宝龙城市广场的商业与住宅开发面积的比例是住宅占比30%-40%，商业占比60%左右。其中，住宅全部出售，商业开发面积的30%左右出售，60%-70%商业自持经营。为了保证商业项目的整体统一经营，宝龙采取了售后包租的模式，年投资回报率承诺在6%-7%。
三、宝龙地产O2O转型实施路径
1.在布局方面：一线与二三线城市协同发展
现今宝龙已经拥有同行难以匹敌的积累与沉淀。这为宝龙从二三线城市向一线城市进军提供了坚实的物质基础。宝龙在全国24个城市打造出42个物业开发项目，其中有29座城市综合体，业绩连年稳步增长。
宝龙应坚持“深耕长三角、发力珠三角、辐射环渤海、谋略中西部”的全国布局发展战略，加大在经济发达的二三线城市的据点，加快在福建、山东、江苏等几个省份的战略速度，并保持在一线城市和二三线城市之间商业地产的均衡规模，以达到全国布局发展的目的。
宝龙明确以上海作为核心区域。作为中国金融中心，上海的经济地位毋庸置疑 ，宝龙在一线城市的发展就要“接地气”，处于这样一个大环境中才会有更多的机遇。
2.聚焦中谋变
做商业地产开发，就像是搭台唱戏。商业地产的经营重点就在于不断与商家、消费者沟通交流，一边连着能唱好戏的商家，一边连着愿意看戏的消费者。通过搭台，让商家挣到更多钱，让消费者收获更惬意购物体验。
宝龙有独特的电商模式，以“社区化电商”为战略。不同于市场上普遍存在的全国化电商平台，宝龙电商做到了更聚焦，主打“区域化”和“社区化”理念。以宝龙旗下持有的购物中心为载体，一个购物中心搭配一个电商平台，聚焦周边区域，将其作为线下商场和线上电商平台的目标服务范围。同时，辅以“高速配送”服务，在服务半径内最快送货上门。
而所谓“变”，则是变更开发型物业及持有型物业的相对比重。宝龙70%-75%是销售型物业，25%-30%是持有型物业。销售型物业里，约70%是住宅，约30%是销售型商业。在引入电商战略后，宝龙地产需要在做好销售同时，逐渐向持有型物业要利润，实现资产的保值增值。
最后，要实现商业地产的拓展，一线城市中心商业非常成熟，宝龙应该抓住外环地铁上盖项目蕴含的机会。而在二三线城市中，则要求必须是核心区或是有机会发展至最中心的区位。另外，地方政府只追求短期效益，密集引入商业项目的城市，宝龙则应在拓展中尽量避开。
3.销售模式：主打“社区电商”
宝龙以自有商场为中心，方圆百余平方公里的区域，将其作为线下商场和线上电商平台的目标服务范围。基于这样的思路，宝龙必须完全聚焦在有限范围的目标客群上，而非和全国化的商业平台去硬拼规模和价格。在这样一个限制范围内，宝龙利用实体商业建筑优势，使大数据分析更为可行，体验和特色商家更有机会，从而提供超越主流电商的线下服务。宝龙广场在线的目标，则是不断研究这数十万消费者的偏好，迎合其需求，成为他们生活不可或缺的一部分。
宝龙广场的商场应作为在线的重要组成部分。引入全新的商场硬件技术以加强用户的消费体验，全场高速免费WIFI，定位地图，将场内的大量优惠和折扣信息通过便利的手机终端或APP操作传达给消费者。简化电子会员体系，利用精准的室内定位技术，随时推送信息给走到附近的消费者。与此同时，整合线上和线下的消费数据，专注挖掘有限数量的用户信息，建立更合理的大数据分析模型，为消费者和商家提供最优价值的建议。
此外，在线建立完整的购物和交易平台也必不可少。平台未来需要不断向注重体验、娱乐、非标准的商品倾斜，打造出可以成为周边消费者与宝龙购物中心的联络纽带的平台。让消费者体验到无论是到商场还是登陆在线平台，他们面对都是有血有肉的商家、充满个性化的服务、可靠的线下支持与配送、随时能前往了解的定制类商品。最重要的是，宝龙地产要根据消费者的喜好而变，使大商场成为名副其实的社区中心。
四、宝龙地产O2O商业转型的启示
1.结论
其一，利益与风险并行的道理亘古未变，巨大的利益往往意味着承担更多的潜在风险。宝龙O2O转型难以避免许多不利的因素：网络支付潜在风险，商品质量参差不齐影响消费者对网购的信心，立法不够完善，体验性强的产品领域难以进入等。
其二，宝龙在O2O模式转型中，应注意在大数据端的发展方向。由于大数据技术的发展，未来将出现对个体消费者全流程的数据化描述。宝龙可以对消费者采取个性化营销手段。
2.启示
传统电商在购物便利和价格控制上的巨大优势，却没有注意到体验和物流的瓶颈将传统电商牢牢限制在“标准化”和“价格敏感”的商品领域，若无颠覆性的技术革命，实体商业在“所见所得”和“体验敏感”领域仍将维持难以撼动的优势。作为实体商业地产运营商，企图一夜间转型征战传统电商（不论B2C、C2C或是O2O）的战场。实体商业的繁荣却不可能终结，从实际处着手，走出自己的路，这才是关键。大数据时代的到来，不仅带来了生活便利和商业价值，管理人员亦将面对“经验决策”转型为“数据辅助决策”。
基金项目：
本文受到国家自然科学基金项目 （71172159）；广东省哲学社会科学项目（GD11XGL21）的资助。
李求军/责任编辑
然而，竞争是惨烈的。在诸多博弈之后，平台型电商格局基本已定，阿里巴巴、京东、苏宁易购成了电商的一线品牌。商业地产如果要在电商领域寻得一片天地，需要深挖地产O2O垂直领域，建立商业地产O2O商务产业链闭环。商业地产不仅要模仿学习，更要有自己的创新。
一、商业地产转型动因
1.顾客体验需求的驱动
在电商迅猛发展的背景下，实体店购物功能渐弱，传统行业不得不向线上转移。移动购物以消费者为中心，将不同消费渠道的购物体验实现无缝链接，大幅提升了顾客的购物体验。为了重新获得与拥有更多消费者，零售企业向全渠道延伸是大势所趋。不同企业在进行O2O转型时，需要根据企业自身的内部结构合理制定相应的转型方案。企业在打造自己的O2O版图时，深挖顾客“体验”的内涵和细节。
2.低成本、高效率营销驱动
商业地产O2O转型，一来可以节省仓储成本，营销成本等，二来更精确的销售产品和服务，规避了传统营销模式推广效果的不可预测性。消费者可以利用互联网跨地域、无边界、海量信息的优势，充分挖掘线下资源。同时，消费者可以快速查找商品折扣信息，真正做到省时省力省钱。
二、宝龙地产O2O营运模式
1.在城市布局方面
企业的O2O转型势必会改变企业的布局和运行机制，这种转变决定了企业未来的发展方向和发展空间。从而宝龙选择立足于二三线城市，致力于推动中国城市化进程。不同于市场上普遍存在的全国化平台，宝龙电商实施“聚焦”战略，主打“区域化”和“社区化”理念。在充分利用其在全国拥有的26座城市综合体与一批各具特色商业街的同时，以旗下商业物业为“据点”延展社区平台，专注服务周边居民，为消费者及合作商家提供线上线下的全面支持，达到了更好的服务效果。
2.项目选址
宝龙与万达具有相似的拿地思路，选择在城市的新城区位置获取土地。宝龙的区域发展策略是选择土地成本较低且有未来增长潜力的二三线城市。目前宝龙的项目集中在山东、江苏、福建、河南四个省份，未来有望将布局战略继续扩张。宝龙的项目选址标准则与明发集团相似，在选定城市的待发展地区拿地，在新城区打造新商圈。
3.持有、销售两条腿走路
商业地产开发需要大量资金支撑，实现商业项目的快速扩张更是需要持续的巨额资金的支持，因此，宝龙在发展过程中面临非常大的资金压力。为了回笼资金、盘活资金链，宝龙有着自己的操作模式。宝龙城市广场的商业与住宅开发面积的比例是住宅占比30%-40%，商业占比60%左右。其中，住宅全部出售，商业开发面积的30%左右出售，60%-70%商业自持经营。为了保证商业项目的整体统一经营，宝龙采取了售后包租的模式，年投资回报率承诺在6%-7%。
三、宝龙地产O2O转型实施路径
1.在布局方面：一线与二三线城市协同发展
现今宝龙已经拥有同行难以匹敌的积累与沉淀。这为宝龙从二三线城市向一线城市进军提供了坚实的物质基础。宝龙在全国24个城市打造出42个物业开发项目，其中有29座城市综合体，业绩连年稳步增长。
宝龙应坚持“深耕长三角、发力珠三角、辐射环渤海、谋略中西部”的全国布局发展战略，加大在经济发达的二三线城市的据点，加快在福建、山东、江苏等几个省份的战略速度，并保持在一线城市和二三线城市之间商业地产的均衡规模，以达到全国布局发展的目的。
宝龙明确以上海作为核心区域。作为中国金融中心，上海的经济地位毋庸置疑 ，宝龙在一线城市的发展就要“接地气”，处于这样一个大环境中才会有更多的机遇。
2.聚焦中谋变
做商业地产开发，就像是搭台唱戏。商业地产的经营重点就在于不断与商家、消费者沟通交流，一边连着能唱好戏的商家，一边连着愿意看戏的消费者。通过搭台，让商家挣到更多钱，让消费者收获更惬意购物体验。
宝龙有独特的电商模式，以“社区化电商”为战略。不同于市场上普遍存在的全国化电商平台，宝龙电商做到了更聚焦，主打“区域化”和“社区化”理念。以宝龙旗下持有的购物中心为载体，一个购物中心搭配一个电商平台，聚焦周边区域，将其作为线下商场和线上电商平台的目标服务范围。同时，辅以“高速配送”服务，在服务半径内最快送货上门。
而所谓“变”，则是变更开发型物业及持有型物业的相对比重。宝龙70%-75%是销售型物业，25%-30%是持有型物业。销售型物业里，约70%是住宅，约30%是销售型商业。在引入电商战略后，宝龙地产需要在做好销售同时，逐渐向持有型物业要利润，实现资产的保值增值。
最后，要实现商业地产的拓展，一线城市中心商业非常成熟，宝龙应该抓住外环地铁上盖项目蕴含的机会。而在二三线城市中，则要求必须是核心区或是有机会发展至最中心的区位。另外，地方政府只追求短期效益，密集引入商业项目的城市，宝龙则应在拓展中尽量避开。
3.销售模式：主打“社区电商”
宝龙以自有商场为中心，方圆百余平方公里的区域，将其作为线下商场和线上电商平台的目标服务范围。基于这样的思路，宝龙必须完全聚焦在有限范围的目标客群上，而非和全国化的商业平台去硬拼规模和价格。在这样一个限制范围内，宝龙利用实体商业建筑优势，使大数据分析更为可行，体验和特色商家更有机会，从而提供超越主流电商的线下服务。宝龙广场在线的目标，则是不断研究这数十万消费者的偏好，迎合其需求，成为他们生活不可或缺的一部分。
宝龙广场的商场应作为在线的重要组成部分。引入全新的商场硬件技术以加强用户的消费体验，全场高速免费WIFI，定位地图，将场内的大量优惠和折扣信息通过便利的手机终端或APP操作传达给消费者。简化电子会员体系，利用精准的室内定位技术，随时推送信息给走到附近的消费者。与此同时，整合线上和线下的消费数据，专注挖掘有限数量的用户信息，建立更合理的大数据分析模型，为消费者和商家提供最优价值的建议。
此外，在线建立完整的购物和交易平台也必不可少。平台未来需要不断向注重体验、娱乐、非标准的商品倾斜，打造出可以成为周边消费者与宝龙购物中心的联络纽带的平台。让消费者体验到无论是到商场还是登陆在线平台，他们面对都是有血有肉的商家、充满个性化的服务、可靠的线下支持与配送、随时能前往了解的定制类商品。最重要的是，宝龙地产要根据消费者的喜好而变，使大商场成为名副其实的社区中心。
四、宝龙地产O2O商业转型的启示
1.结论
其一，利益与风险并行的道理亘古未变，巨大的利益往往意味着承担更多的潜在风险。宝龙O2O转型难以避免许多不利的因素：网络支付潜在风险，商品质量参差不齐影响消费者对网购的信心，立法不够完善，体验性强的产品领域难以进入等。
其二，宝龙在O2O模式转型中，应注意在大数据端的发展方向。由于大数据技术的发展，未来将出现对个体消费者全流程的数据化描述。宝龙可以对消费者采取个性化营销手段。
2.启示
传统电商在购物便利和价格控制上的巨大优势，却没有注意到体验和物流的瓶颈将传统电商牢牢限制在“标准化”和“价格敏感”的商品领域，若无颠覆性的技术革命，实体商业在“所见所得”和“体验敏感”领域仍将维持难以撼动的优势。作为实体商业地产运营商，企图一夜间转型征战传统电商（不论B2C、C2C或是O2O）的战场。实体商业的繁荣却不可能终结，从实际处着手，走出自己的路，这才是关键。大数据时代的到来，不仅带来了生活便利和商业价值，管理人员亦将面对“经验决策”转型为“数据辅助决策”。
基金项目：
本文受到国家自然科学基金项目 （71172159）；广东省哲学社会科学项目（GD11XGL21）的资助。
李求军/责任编辑