论文部分内容阅读
摘要：房地产高周转目前已经是大部分地区的常态，从碧桂园最早在三四线城市提出的高周转概念，经过中梁的“四个月开盘五个月资金回正六个月再投资”发扬光大，当时在三四线城市刮起一股热潮，这类企业也在当时在棚改的背景下赚得钵满盆满。16-18年，随着部分项目陆陆续续出现基坑坍塌、质量不过关，房地产的高周转地按下了暂停键，随着一二线城市的限价以及双限（竞拍时限房价限地价）地块的出让，另外一种形式的高周转，在限价城市如雨后春笋般的出现。文章简要分析房地产目前高周转相关问题，以为相关工作人员参考。
关键词：房产;城市;高周转;限价;问题
1房产企业的盈利模式分析
企业的本质是盈利，就绕不开一个关键指标ROE（净资产回报率），影响ROE的三个主要指标为销售净利率、资产周转率、权益乘数。房地产行业在之前的十几年，基本都是通过享受土地红利，提升销售价格来大幅度提升销售净利率，随着行业的逐步成熟，涉及成本的建筑费用、管理费、税金等都能精确计算，那影响利润率的只剩下土地成本和销售价格，随着政府的限价，部分热门城市甚至限售价土地出让后，各家房地产企业拿地后的利润率基本都能准确计算，这种情况下出现要想拿地，就得牺牲利润率。权益乘数主要是财务杠杆，在目前金融环境下，能做的无外乎小股操盘、合作拿地、开发贷等金融方式，房产企业竞争愈加激烈，在这种情况下，不同的房企想要实现盈利能力提升，主要在资产周转率上发力，房地产高周转应运而生，谁能玩转高周转谁就能在当前局部战场脱颖而出，比如这两年在杭州风生水起的本土大鳄“滨江”。
2高周转形势下企业的生存方式
高周转不是每个企业都能做的，首先高周转的前提是产品的标准化，标准户型、标准立面、标准精装配置、标准景观配置等等，这个需要房地产公司有一定的产品线积累，至少相关的标准化产品能被大多数客户所接受。产品标准化同时，只要做好勘测地质，初步确认桩基和围护方案，整个项目在建安成本基本能被迅速锁定。其次是管理的标准化，以往集团区域对于项目的方案配置需多轮打磨后确认，在标准化的产品基础上，决策权下放，集团、区域公司、项目分工明确，方能做到能迅速决策，顺利推进项目。
高周转对于企业而言，不但加快了自有资金的周转速度，降低了资金的财务成本，提升了企业运营能力，而且在局部限价地区，大大提升了投资拓展项目的能力。对员工而言，在全民跟投的当下，高周转就是自有资金的高周转，同时参建人员能在同样的时间内完成更多的项目，对经验积累和能力提升有着较大的帮助。对企业管理者而言，高周转更是一种经营方式，在常规提升品质后产生溢价外，更多了一种选择。
3以高周转形势下杭州房产企业为例
以杭州地区限地价限房价的区域某项目为例，在土地挂牌期间，房产企业就会按照出让条件根据强排方案，甚至进入地块完成初堪，出让前10天确定总平图，并开始精装介入户型，因为在深耕区域，相关政府部门的第一轮方案征询也会在土地出让前一周完成。招拍挂一旦获取土地，当天所有相关部门通宵达旦，完成所有项目定位涉及的设计内容、项目成本、营销定位、工程相关以及全项目的全景计划，第二天公司内部汇报，经过集团公司各高管的审核确认后，整个项目的基本框架就定下来了，如果没有大问题，整体方案基本完成，拿地第三天外联部门就会将项目方案与规划部门进行第一稿沟通，取得相关意见。因为前期工作做得比较扎实，相关意见其实基本上就一些配套的计容、车位位置、道路开口等相关问题，涉及主体结构布局的框架不太会有大的变动，所以方案调整的同时，景观、精装以及工程基本介入深化，缩短了关键时间，方案调整后进行第二轮规划沟通，沟通修改完毕后就可以进行正式规划送审，待政府部门确认后公示完成即可正式确定项目整体方案。在杭州地区，三年前从拿地到方案公示平均时间在10个月左右，部分项目超过一年，主要是各个项目会根据自己定位地块情况精心打磨产品，提升产品力，而从19年地块限价后，拿地到方案公示从9个月迅速缩短到2个月，主流时间大致在30天左右，个别项目20天也能完成，主要是两个方面发力，一方面是公司区域深耕，对当地的政府要求有了明确地了解，并进行前置沟通，节约了时间，另外一方面的由于公司也有了成熟的产品，而且双限后，售价被锁死，在经营角度就没有动力去创新产品，而是需要快速实现销售来降低财务成本。
在正常项目获取后会进行示范区展示，主要是体现整体项目的调性和样板房展示。在当下的杭州地区，整体状况是，由于房产企业区域深耕，在同一区域已有项目的情况下，特别是新项目离老项目不远的情况下，直接将老项目示范区售楼处改造用作新项目的售楼处，大大节约了时间和费用，因此在已有项目旁边出让土地时，相关企业的竞争力一般都比较强，因為对于政府要求、客户摸底、团队方面有着无法比拟的优势。3年前一个项目从拿地到示范区开放，杭州地区8-10个月是常态，而如今呢？正常新建售楼处，基本也在5个月左右，如果用老项目的示范区或者租已有的商铺之类的，基本2个月能完成，甚至个别项目出现根本不做售楼处，线上卖房，而样板房的施工时间也从35-40天压缩到15天左右，甚至个别公证样板房通过24小时加班加点实现10天完成的情况。
关于房屋的预售，以现在的情况分析，因为工程的特殊性，混凝土凝固时间等原因，无法实现超常规的突破，因而这些年来变化不大，以前基本一个月打桩，一个半月出正负零，然后标准层基本6-7天一层，政府部门对于工程压缩工期也进行了监管，2020年开始萧山区质监站对于住宅标准层要求每层施工时间7-8天，如果要压缩工期需专家评审，但实际情况开发商对于工期要求比较极致，杭州地区基本实现3-5天/层。目前已有项目实现拿地后1个多月工程动工，再2个月达到预售节点（14层的高层），即实现拿地后4个月实现销售。
4结语
在房产公司大喊活下去的时代，特别是市场火热区域，高周转是主流房企的必备技能，在杭州区域双限的出让环境，如果房企还没解锁高周转，在土地市场基本没有任何收获。但对于业主而言，高周转不一定是好事情，虽然交付时间可能提前了，千篇一律的户型和立面，对于居住其实影响不大，但开发商微利的时代，已经没有企业在把精力放到产品力上面，所以业内也戏称双限时代下的杭州已经没有好房子了，另外一方面由于双限的原因，新房和二手房存在的差价，导致大量的投资客都涌入到新房摇号中，真正的需求将面临的千军万马过独木桥的困境，连这品质一般的房屋也摇不到。最后希望高周转的同时，市场还是应该回归到客户导向的轨道上来，比拼品质比拼产品力，而不是在抢跑和犯规中纯粹追求速度，房地产的初心还是要为老百姓建造一个幸福的家。
参考文献
[1]管翔飞.关于房地产工程项目管理的若干思考[J].四川水泥. 2020（06）.
[2]郑州.试析房地产工程管理的有效途径[J].工程建设与设计. 2020（04）.
[3]路飞.房地产工程管理与项目成本管理的对策分析[J].中国住宅设施. 2019（12）.
[4]孙蓉.建筑施工图设计项目管理分析——暨房地产高周转开发节奏下施工图最经济配合方式[J].中小企业管理与科技（上旬刊）. 2019（07）.
[4]王瑞东.新形势下房地产高周转模式研究[J]，住宅与房地产. 2020，（05）.
关键词：房产;城市;高周转;限价;问题
1房产企业的盈利模式分析
企业的本质是盈利，就绕不开一个关键指标ROE（净资产回报率），影响ROE的三个主要指标为销售净利率、资产周转率、权益乘数。房地产行业在之前的十几年，基本都是通过享受土地红利，提升销售价格来大幅度提升销售净利率，随着行业的逐步成熟，涉及成本的建筑费用、管理费、税金等都能精确计算，那影响利润率的只剩下土地成本和销售价格，随着政府的限价，部分热门城市甚至限售价土地出让后，各家房地产企业拿地后的利润率基本都能准确计算，这种情况下出现要想拿地，就得牺牲利润率。权益乘数主要是财务杠杆，在目前金融环境下，能做的无外乎小股操盘、合作拿地、开发贷等金融方式，房产企业竞争愈加激烈，在这种情况下，不同的房企想要实现盈利能力提升，主要在资产周转率上发力，房地产高周转应运而生，谁能玩转高周转谁就能在当前局部战场脱颖而出，比如这两年在杭州风生水起的本土大鳄“滨江”。
2高周转形势下企业的生存方式
高周转不是每个企业都能做的，首先高周转的前提是产品的标准化，标准户型、标准立面、标准精装配置、标准景观配置等等，这个需要房地产公司有一定的产品线积累，至少相关的标准化产品能被大多数客户所接受。产品标准化同时，只要做好勘测地质，初步确认桩基和围护方案，整个项目在建安成本基本能被迅速锁定。其次是管理的标准化，以往集团区域对于项目的方案配置需多轮打磨后确认，在标准化的产品基础上，决策权下放，集团、区域公司、项目分工明确，方能做到能迅速决策，顺利推进项目。
高周转对于企业而言，不但加快了自有资金的周转速度，降低了资金的财务成本，提升了企业运营能力，而且在局部限价地区，大大提升了投资拓展项目的能力。对员工而言，在全民跟投的当下，高周转就是自有资金的高周转，同时参建人员能在同样的时间内完成更多的项目，对经验积累和能力提升有着较大的帮助。对企业管理者而言，高周转更是一种经营方式，在常规提升品质后产生溢价外，更多了一种选择。
3以高周转形势下杭州房产企业为例
以杭州地区限地价限房价的区域某项目为例，在土地挂牌期间，房产企业就会按照出让条件根据强排方案，甚至进入地块完成初堪，出让前10天确定总平图，并开始精装介入户型，因为在深耕区域，相关政府部门的第一轮方案征询也会在土地出让前一周完成。招拍挂一旦获取土地，当天所有相关部门通宵达旦，完成所有项目定位涉及的设计内容、项目成本、营销定位、工程相关以及全项目的全景计划，第二天公司内部汇报，经过集团公司各高管的审核确认后，整个项目的基本框架就定下来了，如果没有大问题，整体方案基本完成，拿地第三天外联部门就会将项目方案与规划部门进行第一稿沟通，取得相关意见。因为前期工作做得比较扎实，相关意见其实基本上就一些配套的计容、车位位置、道路开口等相关问题，涉及主体结构布局的框架不太会有大的变动，所以方案调整的同时，景观、精装以及工程基本介入深化，缩短了关键时间，方案调整后进行第二轮规划沟通，沟通修改完毕后就可以进行正式规划送审，待政府部门确认后公示完成即可正式确定项目整体方案。在杭州地区，三年前从拿地到方案公示平均时间在10个月左右，部分项目超过一年，主要是各个项目会根据自己定位地块情况精心打磨产品，提升产品力，而从19年地块限价后，拿地到方案公示从9个月迅速缩短到2个月，主流时间大致在30天左右，个别项目20天也能完成，主要是两个方面发力，一方面是公司区域深耕，对当地的政府要求有了明确地了解，并进行前置沟通，节约了时间，另外一方面的由于公司也有了成熟的产品，而且双限后，售价被锁死，在经营角度就没有动力去创新产品，而是需要快速实现销售来降低财务成本。
在正常项目获取后会进行示范区展示，主要是体现整体项目的调性和样板房展示。在当下的杭州地区，整体状况是，由于房产企业区域深耕，在同一区域已有项目的情况下，特别是新项目离老项目不远的情况下，直接将老项目示范区售楼处改造用作新项目的售楼处，大大节约了时间和费用，因此在已有项目旁边出让土地时，相关企业的竞争力一般都比较强，因為对于政府要求、客户摸底、团队方面有着无法比拟的优势。3年前一个项目从拿地到示范区开放，杭州地区8-10个月是常态，而如今呢？正常新建售楼处，基本也在5个月左右，如果用老项目的示范区或者租已有的商铺之类的，基本2个月能完成，甚至个别项目出现根本不做售楼处，线上卖房，而样板房的施工时间也从35-40天压缩到15天左右，甚至个别公证样板房通过24小时加班加点实现10天完成的情况。
关于房屋的预售，以现在的情况分析，因为工程的特殊性，混凝土凝固时间等原因，无法实现超常规的突破，因而这些年来变化不大，以前基本一个月打桩，一个半月出正负零，然后标准层基本6-7天一层，政府部门对于工程压缩工期也进行了监管，2020年开始萧山区质监站对于住宅标准层要求每层施工时间7-8天，如果要压缩工期需专家评审，但实际情况开发商对于工期要求比较极致，杭州地区基本实现3-5天/层。目前已有项目实现拿地后1个多月工程动工，再2个月达到预售节点（14层的高层），即实现拿地后4个月实现销售。
4结语
在房产公司大喊活下去的时代，特别是市场火热区域，高周转是主流房企的必备技能，在杭州区域双限的出让环境，如果房企还没解锁高周转，在土地市场基本没有任何收获。但对于业主而言，高周转不一定是好事情，虽然交付时间可能提前了，千篇一律的户型和立面，对于居住其实影响不大，但开发商微利的时代，已经没有企业在把精力放到产品力上面，所以业内也戏称双限时代下的杭州已经没有好房子了，另外一方面由于双限的原因，新房和二手房存在的差价，导致大量的投资客都涌入到新房摇号中，真正的需求将面临的千军万马过独木桥的困境，连这品质一般的房屋也摇不到。最后希望高周转的同时，市场还是应该回归到客户导向的轨道上来，比拼品质比拼产品力，而不是在抢跑和犯规中纯粹追求速度，房地产的初心还是要为老百姓建造一个幸福的家。
参考文献
[1]管翔飞.关于房地产工程项目管理的若干思考[J].四川水泥. 2020（06）.
[2]郑州.试析房地产工程管理的有效途径[J].工程建设与设计. 2020（04）.
[3]路飞.房地产工程管理与项目成本管理的对策分析[J].中国住宅设施. 2019（12）.
[4]孙蓉.建筑施工图设计项目管理分析——暨房地产高周转开发节奏下施工图最经济配合方式[J].中小企业管理与科技（上旬刊）. 2019（07）.
[4]王瑞东.新形势下房地产高周转模式研究[J]，住宅与房地产. 2020，（05）.