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11月8～9日，全球商业地产亚太博览会（RECon Asia）在北京举行。会议的主办方国际购物中心协会（ICSC）成立于1957年，是购物中心领域中最重要的全球行业协会，拥有55000多名会员，遍及90多个国家，其中包括购物中心业主、开发商、管理公司、投资商、零售商和代理商等。与世界各地超过25个国家及地区的购物中心协会保持联系。RECon Asia（亚太博览会）是由国际购物中心协会（ICSC）主办的全球四大区域性会议和展览之一，近五年来首次选址中国大陆举办。此次博览会汇聚了区域内的众多顶级开发商、零售商，如阳光新业地产股份有限公司、北京华联集团、鹏瑞利房地产、TCBL华夏柏欣以及来自各国的参展商。作为全球最有影响力的行业协会之一，选址中国大陆召开此次商业地产博览会，意欲何为？
聚焦中国 寻找商机
11月8日上午，全球商业地产亚太博览会在北京国际饭店会议中心拉开帷幕。本次会议针对亚太地区商业地产的行业交易、渠道网络和市场情报汇集等活动组织议程，来自国内外的十余位商业地产专家在会议上做了主题演讲，包括地方政府、全球开发商和零售商在内的上百位行业资深人士出席了本次会议。
在亚太博览会开幕式上，北京市副市长程红女士的致词凸显了政府对于此次博览会的重视。她在演讲中提到：“北京强大的商业辐射力，吸引了周边城市的消费者，外资加快态势进入北京市场，零售外资店铺已超过3000家，北京已经成为世界第六大零售城市。北京的消费市场自2003年以来连续7年两倍增长。同时，随着商业地产的快速增长，投入市场建设规模已达到300万平方米以上。”根据中国国家统计局统计，2010年上半年中国消费品零售总额达到7.27万亿元(约1.09万亿美元)，比2009年同期增长18.2%。
来自美国加州GAP公司国际地产部高级副总裁大卫·左巴是第一位主题发言的零售品牌代表，他详细讲解了GAP中国行的目的及其未来的发展战略。据介绍，GAP11月份将在中国开4家门店，分别选址北京、上海、香港。GAP对商业环境要求非常高，开店选址首选为高端购物中心，在中国的旗舰店基本规格为1500-2000平方米空间的门店。大卫·左巴表示，对于所有零售商来说，店铺位置选择都是一个首要问题，北京、上海等一线城市的市中心，将成为打造品牌知名度的基地。目前在二线城市GAP的认知度不高，所以品牌知名度拓展非常重要。“五年后GAP会考虑中国二线城市的开店拓展。”大卫·左巴透露。
北京市通州区、天津市和平区、大连市中山区等六个地方的政府代表介绍了当地的风土人情及经济发展现状，鼓励与会嘉宾到当地旅游参观和投资。二线城市成为此次博览会的亮点。业内人士指出，从长远利益来看，中国二线城市拥有广阔的发展空间和持续的增长潜力，将成为未来投资的新选择。
ICSC总裁兼首席执行官迈克尔P·克切维尔在接受媒体采访时表示：“中国市场是世界上重要的市场之一，对于开发商和零售商而言，现今中国市场的机会颇多。随着中产阶级的增多，市场趋于成熟，消费者对于商品的鉴赏能力在增长，进入中国市场的时机恰到好处。我们已关注中国市场多年，对亚洲市场特别是中国市场有深入的研究，同时，我们发现，中国有许多优秀的商业地产公司，在为消费者提供优质的服务。二线城市市场的日益成熟，促进我们加快战略转移。”
分析指出，中国日益庞大的零售领域已成为全球发展最快的新兴市场，这被认为是带动全球复苏的原动力。为弥补欧美国家销售下滑的窘境，全球商业领域精英正在将未来发展的中心转移至中国市场。ICSC高级副总裁Marvin Morrison表示，“中国将带动全球复苏，原动力是什么？是零售。显然，RECON亚太博览会2010年在这里举办是众望所归。”Morrison说：“最新的全球零售发展指数（GRDI）证实了我们的观点，中国日益庞大的零售领域是全球发展最快的新兴市场。中国和其他亚洲消费者总体而言对国际购物模式很适应，只是购物模式随地方差异需要有所调整。”
中国市场 日益成熟
国际资本市场对于中国市场的重视，给中国的开发商和零售商带来了前所未有的机会。中国是否已经做好了迎接商业地产大发展的成熟时机？
从宏观上说，清晰的城市定位将引导商业地产的发展形态。目前，很多城市正处于“十二五”规划的制订阶段，城市发展的定位变化将影响商业地产向着与城市定位相适应的形态发展。同时，2010年世界范围内的低碳经济理念将改变商业地产传统的粗放型发展模式，引导商业地产向开发绿色环保型的商业建筑产品去发展，因此，商家将借此加快商业地产的发展速度。在经历了2008年的国际金融危机和2009年的国内住宅价格飞涨后，越来越多的实力开发商看中了商业地产可获取稳定现金流的特征，纷纷大举进入商业地产领域。地产商向零售商，零售商向地产商，双向进军商业地产的趋势日益突出。一些具有品牌实力的商业地产开发商开始走拓展连锁化和产品素质化的发展之路，在全国范围内复制其经营业态。长期持有成为商业地产的发展理念。由于商业地产投资周期长，收益相对稳健，与保险资金的资产匹配比较吻合，千亿保险资金也将会进入商业地产领域。REITs的相关试点的审批，都有利于商业地产的融资，促进开发商对商业地产进行开发和持有。可以说，商业地产发展的大环境已经具备。
从微观上说，很多大公司开始战略性地进入商业房地产。所谓的战略性，是指持有型物业资产在整个公司资产里面有一个明确的比例，以华润和中粮公司为例，明确提出来商业地产占整个公司资产的比例为35%。随着市场的成熟，已经有开发商专注于商业地产项目的持有、开发、招商和运营。本次博览会赞助商之一的阳光新业地产股份有限公司就是这样一个典型。阳光新业集团总裁助理、北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿先生向记者介绍说，公司从2007年确定了以零售业态为主的地产项目为公司的发展方向，截至2010年已在全国持有或管理着25个商业地产项目，商业总建筑面积超过130万平方米，分布在北京、青岛、天津、西安、成都、沈阳等多个城市。与此同时，阳光新业引进国际先进的商业地产基金管理模式，着力打造涵盖投资、策划、规划、开发、招商、运营的全过程、全价值链运营模式，通过对全价值链的系统管理和关键环节的有效掌控以及价值链之间的有机协同，形成整体核心竞争力。此种举动，凸显了商业地产正在朝着更专业化的方向发展。
开发商和零售商在心态上也日益成熟。与以往商业地产扎堆一线城市不同，此次不少的国外零售商和国内开发商都不约而同地将目光瞄向了中国的二线城市。不少参会者认为，二线城市的机会更多。李睿先生认为，一线城市的核心地段市场竞争激烈，而选择一线城市周边及卫星城区域相比较而言投资回报率更高些。如“北京通州阳光新生活广场”，客流及销售状况都非常好，超过了预期的投资回报率。如果能对二线城市的区域特点及消费者做很好的分析并对项目进行精准定位，项目的投资回报率也非常可观，如阳光新业的青岛南京路新业广场和天津友谊路新业广场。据了解，阳光新业根据不同的区域位置及消费需求打造出了社区型购物中心、区域型购物中心和综合体项目三种不同的商业地产产品，明晰的产品线定位使得阳光新业在市场中取得了良好的收益：2010年1-6月，阳光新业持有及管理的商业物业租金收入2.35亿元，是上年同期租金收入的126%。业内人士分析指出：以目前的状况来看，不少二线城市已经有了一线城市的商业经验，假定一线城市的商业项目现在已经达到第三代、第四代、第五代产品水平的话，二城市或一线城市次城区的商业项目可能处于第一跟第二代之间，开发商和零售商可以用这个经验促进二线城市的发展。对于开发商而言，如果选址准确、投资到位、并有专业团队运作，项目成功的可能性极大。
未来前景 喜忧参半
这是否意味着中国商业地产大发展时代的到来？
从2009年我国商业地产的发展情况来看，重数量轻质量，重规模轻效益，重开发轻经营，重策划轻规划，重形象轻使用的现象依然比较突出。部分城市的商业地产，特别是大型商业地产项目重复建设、盲目发展、资源浪费和无序竞争的现象日趋严重，很多开发商面临着资金、招商、运营、人才等一系列难题，成为我国商业地产发展面临的艰巨挑战。
李睿先生在接受记者采访时说：“2008年曾出现的盲目建设商业地产，导致招租困难，甚至出现商住倒挂的教训应该引以为鉴。当时不少开发商看到了商业地产的发展空间，纷纷转型做起了商业地产。转型做商业地产不是一件简单的事情，除了充足的资金，更需要心态的调整。对于住宅房地产，以前期开发、后期产品销售为核心实现利润讲究的是短平快，而商业地产通过长期的商业物业管理、运营产生租赁经营利润，通过对商业项目品牌的长期运营管理提升项目本身的物业价值，带来长期的稳定的资本回报。这就是为什么很多住宅房地产开发商在转型为商业地产时，内部人才结构、管理体系都表现出诸多不适应的原因。”
专家指出，做好商业地产，需要注意以下几个方面的问题：一是形象与需求的关系，无论是购物中心还是商业资产，都是一个城市的形象。改革开放以来，商业地产推动了城市的发展，促进了城市的商业化。但是反面例子也不胜枚举，所以要对市场的需求有准确的估测。二是开发与经营的关系，商业地产的顶级工程应该是两个主体，开发商和经营商。以万达为例，其成功的原因在于重视经营。经营是主体，开发是手段，开发要为了经营，服务于经营。三是规模与效应的问题，有规模也要有效应，效应是基础，避了效应讲规模，这是违背社会规律的，从这个角度上应该研究效应的问题。研究它的亮点、卖点、新闻点，促使整个商业地产的健康发展。
与此同时，商业地产要配合城市的发展，与政府紧密配合，做好政府的功能配套，促进城市的商业化。在店面规划设计和后期的管理要有独特的理念，这就意味着要重视人才的培养。同时，商业地产要注意与商家、业主建立多方长期合作的伙伴关系，要做好一个项目，单靠企业自身的能力是远远不足的，需要政府的税费优惠和商家的品牌价值，把这些品牌几十年打造下来的价值整合在一起，更好地服务商业项目。
除此之外，资金的短缺也是不可忽视的问题，虽然房地产投资信托基金(REITs)的试点已经开始申请，“但国内REITs环境的不成熟，在一定程度上也会对商业地产的发展产生影响。”阳光新业地产股份有限公司品牌推广部副总经理王兰如是说。
面对中国迅猛的发展势头，Taubman Center，Inc的首席运营官威廉S·陶伯曼说：“中国通过二三十年的时间走完西方国家近百年的发展历程，出现错误在所难免，但这同样是积累经验的好机会。”面对中国来势汹汹的山寨产品，威廉S·陶伯曼则自信地表示：“也许我们的硬件设施很容易被模仿，可是管理和技术不那么容易被模仿。”这样的话，或许能给中国的商业地产带来更多的启示。
聚焦中国 寻找商机
11月8日上午，全球商业地产亚太博览会在北京国际饭店会议中心拉开帷幕。本次会议针对亚太地区商业地产的行业交易、渠道网络和市场情报汇集等活动组织议程，来自国内外的十余位商业地产专家在会议上做了主题演讲，包括地方政府、全球开发商和零售商在内的上百位行业资深人士出席了本次会议。
在亚太博览会开幕式上，北京市副市长程红女士的致词凸显了政府对于此次博览会的重视。她在演讲中提到：“北京强大的商业辐射力，吸引了周边城市的消费者，外资加快态势进入北京市场，零售外资店铺已超过3000家，北京已经成为世界第六大零售城市。北京的消费市场自2003年以来连续7年两倍增长。同时，随着商业地产的快速增长，投入市场建设规模已达到300万平方米以上。”根据中国国家统计局统计，2010年上半年中国消费品零售总额达到7.27万亿元(约1.09万亿美元)，比2009年同期增长18.2%。
来自美国加州GAP公司国际地产部高级副总裁大卫·左巴是第一位主题发言的零售品牌代表，他详细讲解了GAP中国行的目的及其未来的发展战略。据介绍，GAP11月份将在中国开4家门店，分别选址北京、上海、香港。GAP对商业环境要求非常高，开店选址首选为高端购物中心，在中国的旗舰店基本规格为1500-2000平方米空间的门店。大卫·左巴表示，对于所有零售商来说，店铺位置选择都是一个首要问题，北京、上海等一线城市的市中心，将成为打造品牌知名度的基地。目前在二线城市GAP的认知度不高，所以品牌知名度拓展非常重要。“五年后GAP会考虑中国二线城市的开店拓展。”大卫·左巴透露。
北京市通州区、天津市和平区、大连市中山区等六个地方的政府代表介绍了当地的风土人情及经济发展现状，鼓励与会嘉宾到当地旅游参观和投资。二线城市成为此次博览会的亮点。业内人士指出，从长远利益来看，中国二线城市拥有广阔的发展空间和持续的增长潜力，将成为未来投资的新选择。
ICSC总裁兼首席执行官迈克尔P·克切维尔在接受媒体采访时表示：“中国市场是世界上重要的市场之一，对于开发商和零售商而言，现今中国市场的机会颇多。随着中产阶级的增多，市场趋于成熟，消费者对于商品的鉴赏能力在增长，进入中国市场的时机恰到好处。我们已关注中国市场多年，对亚洲市场特别是中国市场有深入的研究，同时，我们发现，中国有许多优秀的商业地产公司，在为消费者提供优质的服务。二线城市市场的日益成熟，促进我们加快战略转移。”
分析指出，中国日益庞大的零售领域已成为全球发展最快的新兴市场，这被认为是带动全球复苏的原动力。为弥补欧美国家销售下滑的窘境，全球商业领域精英正在将未来发展的中心转移至中国市场。ICSC高级副总裁Marvin Morrison表示，“中国将带动全球复苏，原动力是什么？是零售。显然，RECON亚太博览会2010年在这里举办是众望所归。”Morrison说：“最新的全球零售发展指数（GRDI）证实了我们的观点，中国日益庞大的零售领域是全球发展最快的新兴市场。中国和其他亚洲消费者总体而言对国际购物模式很适应，只是购物模式随地方差异需要有所调整。”
中国市场 日益成熟
国际资本市场对于中国市场的重视，给中国的开发商和零售商带来了前所未有的机会。中国是否已经做好了迎接商业地产大发展的成熟时机？
从宏观上说，清晰的城市定位将引导商业地产的发展形态。目前，很多城市正处于“十二五”规划的制订阶段，城市发展的定位变化将影响商业地产向着与城市定位相适应的形态发展。同时，2010年世界范围内的低碳经济理念将改变商业地产传统的粗放型发展模式，引导商业地产向开发绿色环保型的商业建筑产品去发展，因此，商家将借此加快商业地产的发展速度。在经历了2008年的国际金融危机和2009年的国内住宅价格飞涨后，越来越多的实力开发商看中了商业地产可获取稳定现金流的特征，纷纷大举进入商业地产领域。地产商向零售商，零售商向地产商，双向进军商业地产的趋势日益突出。一些具有品牌实力的商业地产开发商开始走拓展连锁化和产品素质化的发展之路，在全国范围内复制其经营业态。长期持有成为商业地产的发展理念。由于商业地产投资周期长，收益相对稳健，与保险资金的资产匹配比较吻合，千亿保险资金也将会进入商业地产领域。REITs的相关试点的审批，都有利于商业地产的融资，促进开发商对商业地产进行开发和持有。可以说，商业地产发展的大环境已经具备。
从微观上说，很多大公司开始战略性地进入商业房地产。所谓的战略性，是指持有型物业资产在整个公司资产里面有一个明确的比例，以华润和中粮公司为例，明确提出来商业地产占整个公司资产的比例为35%。随着市场的成熟，已经有开发商专注于商业地产项目的持有、开发、招商和运营。本次博览会赞助商之一的阳光新业地产股份有限公司就是这样一个典型。阳光新业集团总裁助理、北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿先生向记者介绍说，公司从2007年确定了以零售业态为主的地产项目为公司的发展方向，截至2010年已在全国持有或管理着25个商业地产项目，商业总建筑面积超过130万平方米，分布在北京、青岛、天津、西安、成都、沈阳等多个城市。与此同时，阳光新业引进国际先进的商业地产基金管理模式，着力打造涵盖投资、策划、规划、开发、招商、运营的全过程、全价值链运营模式，通过对全价值链的系统管理和关键环节的有效掌控以及价值链之间的有机协同，形成整体核心竞争力。此种举动，凸显了商业地产正在朝着更专业化的方向发展。
开发商和零售商在心态上也日益成熟。与以往商业地产扎堆一线城市不同，此次不少的国外零售商和国内开发商都不约而同地将目光瞄向了中国的二线城市。不少参会者认为，二线城市的机会更多。李睿先生认为，一线城市的核心地段市场竞争激烈，而选择一线城市周边及卫星城区域相比较而言投资回报率更高些。如“北京通州阳光新生活广场”，客流及销售状况都非常好，超过了预期的投资回报率。如果能对二线城市的区域特点及消费者做很好的分析并对项目进行精准定位，项目的投资回报率也非常可观，如阳光新业的青岛南京路新业广场和天津友谊路新业广场。据了解，阳光新业根据不同的区域位置及消费需求打造出了社区型购物中心、区域型购物中心和综合体项目三种不同的商业地产产品，明晰的产品线定位使得阳光新业在市场中取得了良好的收益：2010年1-6月，阳光新业持有及管理的商业物业租金收入2.35亿元，是上年同期租金收入的126%。业内人士分析指出：以目前的状况来看，不少二线城市已经有了一线城市的商业经验，假定一线城市的商业项目现在已经达到第三代、第四代、第五代产品水平的话，二城市或一线城市次城区的商业项目可能处于第一跟第二代之间，开发商和零售商可以用这个经验促进二线城市的发展。对于开发商而言，如果选址准确、投资到位、并有专业团队运作，项目成功的可能性极大。
未来前景 喜忧参半
这是否意味着中国商业地产大发展时代的到来？
从2009年我国商业地产的发展情况来看，重数量轻质量，重规模轻效益，重开发轻经营，重策划轻规划，重形象轻使用的现象依然比较突出。部分城市的商业地产，特别是大型商业地产项目重复建设、盲目发展、资源浪费和无序竞争的现象日趋严重，很多开发商面临着资金、招商、运营、人才等一系列难题，成为我国商业地产发展面临的艰巨挑战。
李睿先生在接受记者采访时说：“2008年曾出现的盲目建设商业地产，导致招租困难，甚至出现商住倒挂的教训应该引以为鉴。当时不少开发商看到了商业地产的发展空间，纷纷转型做起了商业地产。转型做商业地产不是一件简单的事情，除了充足的资金，更需要心态的调整。对于住宅房地产，以前期开发、后期产品销售为核心实现利润讲究的是短平快，而商业地产通过长期的商业物业管理、运营产生租赁经营利润，通过对商业项目品牌的长期运营管理提升项目本身的物业价值，带来长期的稳定的资本回报。这就是为什么很多住宅房地产开发商在转型为商业地产时，内部人才结构、管理体系都表现出诸多不适应的原因。”
专家指出，做好商业地产，需要注意以下几个方面的问题：一是形象与需求的关系，无论是购物中心还是商业资产，都是一个城市的形象。改革开放以来，商业地产推动了城市的发展，促进了城市的商业化。但是反面例子也不胜枚举，所以要对市场的需求有准确的估测。二是开发与经营的关系，商业地产的顶级工程应该是两个主体，开发商和经营商。以万达为例，其成功的原因在于重视经营。经营是主体，开发是手段，开发要为了经营，服务于经营。三是规模与效应的问题，有规模也要有效应，效应是基础，避了效应讲规模，这是违背社会规律的，从这个角度上应该研究效应的问题。研究它的亮点、卖点、新闻点，促使整个商业地产的健康发展。
与此同时，商业地产要配合城市的发展，与政府紧密配合，做好政府的功能配套，促进城市的商业化。在店面规划设计和后期的管理要有独特的理念，这就意味着要重视人才的培养。同时，商业地产要注意与商家、业主建立多方长期合作的伙伴关系，要做好一个项目，单靠企业自身的能力是远远不足的，需要政府的税费优惠和商家的品牌价值，把这些品牌几十年打造下来的价值整合在一起，更好地服务商业项目。
除此之外，资金的短缺也是不可忽视的问题，虽然房地产投资信托基金(REITs)的试点已经开始申请，“但国内REITs环境的不成熟，在一定程度上也会对商业地产的发展产生影响。”阳光新业地产股份有限公司品牌推广部副总经理王兰如是说。
面对中国迅猛的发展势头，Taubman Center，Inc的首席运营官威廉S·陶伯曼说：“中国通过二三十年的时间走完西方国家近百年的发展历程，出现错误在所难免，但这同样是积累经验的好机会。”面对中国来势汹汹的山寨产品，威廉S·陶伯曼则自信地表示：“也许我们的硬件设施很容易被模仿，可是管理和技术不那么容易被模仿。”这样的话，或许能给中国的商业地产带来更多的启示。