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【摘要】 随着我国改革开放,社会主义市场经济建设的深入,农民越来越多的放弃土地进入城市谋生,家庭联产责任承包制逐渐不能解决农业经济发展中存在的问题,因此,改革农用土地制度成为目前农村经济发展的首要内容。
【关键词】 农场土地;使用权;流转
从根本上来说家庭联产责任承包制就是“统和分”相结合的制度,这就表现出土地在农场和农民之间的尴尬处境,就是从它那里得来的利益被分掉。农场和农民谁也不去保护土地,无论谁去保护土地,它的成本都要保护它的个人或单位自己单独承担,就造成土地得不到保护,就更谈不上社会主义农业经济的发展。在我国由于特殊的历史原因土地对于农民来说那就是自己的保障,是理所应当的福利,在他们看来使用土地就应该花很少的成本甚至不花成本,这就使得土地使用权的流动性大大降低,很难达到资源的优化配置,使得农场的利益没有得到保证。
一、农场农用土地使用制度改革的目标、方法
(一)农场农用土地使用制度改革的目标
对于农场来说既然分散经营已经不适合,土地使用制度改革的目标就是进行大户式的集中经营,不再向单个自然人发包或者出租,把土地资源进行资本化改造,然后把已经资本化的农用土地以出租的方式或者把已经资本化的农用土地作为股份和其他法人合作。对于单个农工来说也不必慌,可以联合起来集体向农场承租。农场农用土地使用制度改革的目标就是使农场真正成为一个自负盈亏自主经营的实体。对于农场而言,本人认为进行股份制改革和集体承租相结合是农场走出目前制度缺陷带来的负面效应,通过对以往制度的改革应该实现以下目标:(1)对农用土地使用制度的改革使土地的使用、整治、保护和培育走上良性循环的轨道,使土地的地力水平不断提高,土地资源的永续使用得到进一步保障;(2)建力统一、有序的土地市场体系,其中包括明晰产权、显化地租、理顺收益、规范市场,充分发挥土地市场对土地资源配制的基础性作用;(3)土地资源利用从粗放型向集约型转变,即在土地利用中节约土地资源,提高土地利用强度和效率,乃至于国民经济的效率。
(二)农场农用土地使用制度改革的方法
农场把土地使用权作为无形资产,把与土地生产相关配套设施作为固定资产作价入股,农场下属的分农场改制成为其控股的子公司。分农场以货币资金或者其他资产作价入股,农场将股权的一部分分配给现在拥有农场土地承包权的农民用作补偿,把农场的土地集中起来,由农场下属子公司实施统一规划、管理和经营。在农场可控范围内,农民或者子公司可以将其持有的股权转让。子公司将农场入股的土地集中起来,打破原有的界限,进行统一规划整理后,以出让、出租等形式将土地推向市场,形成一级农村土地市场;土地经过一级地产市场到使用者手中后,在合同规定的期限内,使用者可以再依照法律和合同规定使土地使用权有偿流转。我们实现的目标就是实现使用权与经营生产权相分离。当然会有定期的股东大会,选出执事的董事,可以按当地农作物成熟周期来召开股东大会,这将更加促进社会主义农业经济的发展,将成为我国农场经济持久高速发展的重要因素。需要指出的是,农用土地总体上实行股份制和租赁经营相结合并不排除农场直接生产经营土地。一些资金需要量大、便于集中的项目,可由农场直接生产经营,但无论直接经营还是租赁经营都应以效益和效率为前提。
二、农场农用土地股份制改造中的估价问题
谈到股份制和租赁经营相结合势必要涉及地价,不同等级的土地其地价是不同的,确定合理地价的前提便是对农用土地进行准确的估价。目前在农用地估价时本人认为应当收益还原法进行估价,收益还原法是将土地的价格视为一笔货币额,如将其存入银行,每年可得一定的利息,这个利息相当于土地的纯收益,所以从确定土地收益入手即可得到土地价格。
收益还原法基本公式见公式:
A=a1+ a2+a3+…+an
B=r1+(1+r1)r2+ (1+r1)(1+r2)r3 +…+(1+r1)(1+r2)…rn
V=A/B
公式中:V为土地价格;a1…an为当年土地纯收益;r1…rn为当年土地还原率;n为使用土地的年期或有土地收益的年期。
由于农用地主要通过种植或养殖产生收益,农用地的交换价值一般由农用地的收益能力决定。农用地的收益不仅要考虑种植或养殖产生的直接收益,而且要考虑种植或养殖生态效果产生的生态价值。农用地内部的不同用途(如耕地、果园、菜地等),会由于土地集约利用程度的变化发生相应的变化,这应该在估价时进行说明,即必须说明土地所在位置的土地利用方向,其土地现状用途及以后的发展趋势。土地生产的收益主要由土地、劳动和资本等生产要素共同取得,土地的纯收益必须从总收益中减去其它生产要素产生的收益后取得,在估价时,不能简单地以总收益减去生产成本,应该减去其它生产要素的收益。这就涉及到其它生产资料收益的确定问题。
一般农用地要达到一定的规模必须包括房屋、圈棚等地上建筑物、構筑物等,它们连同土地共同构成了不动产(多年生经济作物应包括地上青苗附着物),单独评估土地纯收益需用总收益减去其它生产资料(房屋、水井、围墙等)的收益,而其它生产资料收益的测算比较复杂,使地价测算的准确性受到怀疑,在测算地价时要把农用地及其地上建筑物、附着物作为一个整体共同测算。换言之,下面提到的农用地包括土地及其地上建筑物、构筑物和青苗附着物等,不是单纯的土地。土地上配套的建筑物、构筑物在土地评估完成后按单纯的固定资产估价,把农用地拆分成无形资产和固定资产入账。
三、农用土地租赁经营会计处理中账户的设置
1.“土地使用权”。该账户属资产类账户,借方反映国家对农场投资土地初始作价总额,贷方反映国家收回土地的初始价值。该账户依据土地的不同地理位置设置明细账。单独设置该账户的原因在于:在农场,土地这项特殊的资产不同于一般企业中“无形资产”的“土地使用权”。首先土地是农业农场赖以生存的物质基础,从这个角度来讲它是有形的;其次土地作为国家对农场的投资一般不会被收回,故不存在资产摊销问题。从某种程度上说,农场可以代表国家行使部分所有权和控制权,及时掌握与土地有关的详细数据信息是完全必要的。依据“会计主体”假设和“重要性”原则,在农场将“土地使用权”单独作为一项资产来反映和监督是可行的。
2.“地力变值”。该账户为“土地”账户的调整账户,借方反映由于农工良性耕作、地力上升而引起的土地增值额,贷方反映不当耕种、地力下降引起的土地减值额。需要指出的是,土地增(减)值额是根据当次土地评估结果的差异确定的。也就是说,“地力变值”借方发生额合计数为土地累计增值额,贷方发生额合计数反映土地累计减值额。余额在借方为土地净增值,反之为净减值。“土地”账户期末借方余额加“地力变值”借方余额(减:贷方余额)即为土地现值。
应当说明的是,各会计主体均应照此对农用土地进行核算、监督。这样一来,土地使用价值及其增减变化以及土地租金收入等事项的情况将尽收经营者眼底。此时,对农用土地这项资产的反映和监督也即成现实。
参考文献
[1]刘治钦,杨秋林.《农用土地的会计确认和计量探讨》.《农业技术经济》.2004(4)
[2]张慎霞,王环,张术环.《当前我国农用土地流转问题研究述评》.《山东理工大学学报(社会科学版)》.2006(2)
[3]罗强,陈艳娇.《农用土地价值评估和征地补偿》.《中国农垦》.2005(4)
【关键词】 农场土地;使用权;流转
从根本上来说家庭联产责任承包制就是“统和分”相结合的制度,这就表现出土地在农场和农民之间的尴尬处境,就是从它那里得来的利益被分掉。农场和农民谁也不去保护土地,无论谁去保护土地,它的成本都要保护它的个人或单位自己单独承担,就造成土地得不到保护,就更谈不上社会主义农业经济的发展。在我国由于特殊的历史原因土地对于农民来说那就是自己的保障,是理所应当的福利,在他们看来使用土地就应该花很少的成本甚至不花成本,这就使得土地使用权的流动性大大降低,很难达到资源的优化配置,使得农场的利益没有得到保证。
一、农场农用土地使用制度改革的目标、方法
(一)农场农用土地使用制度改革的目标
对于农场来说既然分散经营已经不适合,土地使用制度改革的目标就是进行大户式的集中经营,不再向单个自然人发包或者出租,把土地资源进行资本化改造,然后把已经资本化的农用土地以出租的方式或者把已经资本化的农用土地作为股份和其他法人合作。对于单个农工来说也不必慌,可以联合起来集体向农场承租。农场农用土地使用制度改革的目标就是使农场真正成为一个自负盈亏自主经营的实体。对于农场而言,本人认为进行股份制改革和集体承租相结合是农场走出目前制度缺陷带来的负面效应,通过对以往制度的改革应该实现以下目标:(1)对农用土地使用制度的改革使土地的使用、整治、保护和培育走上良性循环的轨道,使土地的地力水平不断提高,土地资源的永续使用得到进一步保障;(2)建力统一、有序的土地市场体系,其中包括明晰产权、显化地租、理顺收益、规范市场,充分发挥土地市场对土地资源配制的基础性作用;(3)土地资源利用从粗放型向集约型转变,即在土地利用中节约土地资源,提高土地利用强度和效率,乃至于国民经济的效率。
(二)农场农用土地使用制度改革的方法
农场把土地使用权作为无形资产,把与土地生产相关配套设施作为固定资产作价入股,农场下属的分农场改制成为其控股的子公司。分农场以货币资金或者其他资产作价入股,农场将股权的一部分分配给现在拥有农场土地承包权的农民用作补偿,把农场的土地集中起来,由农场下属子公司实施统一规划、管理和经营。在农场可控范围内,农民或者子公司可以将其持有的股权转让。子公司将农场入股的土地集中起来,打破原有的界限,进行统一规划整理后,以出让、出租等形式将土地推向市场,形成一级农村土地市场;土地经过一级地产市场到使用者手中后,在合同规定的期限内,使用者可以再依照法律和合同规定使土地使用权有偿流转。我们实现的目标就是实现使用权与经营生产权相分离。当然会有定期的股东大会,选出执事的董事,可以按当地农作物成熟周期来召开股东大会,这将更加促进社会主义农业经济的发展,将成为我国农场经济持久高速发展的重要因素。需要指出的是,农用土地总体上实行股份制和租赁经营相结合并不排除农场直接生产经营土地。一些资金需要量大、便于集中的项目,可由农场直接生产经营,但无论直接经营还是租赁经营都应以效益和效率为前提。
二、农场农用土地股份制改造中的估价问题
谈到股份制和租赁经营相结合势必要涉及地价,不同等级的土地其地价是不同的,确定合理地价的前提便是对农用土地进行准确的估价。目前在农用地估价时本人认为应当收益还原法进行估价,收益还原法是将土地的价格视为一笔货币额,如将其存入银行,每年可得一定的利息,这个利息相当于土地的纯收益,所以从确定土地收益入手即可得到土地价格。
收益还原法基本公式见公式:
A=a1+ a2+a3+…+an
B=r1+(1+r1)r2+ (1+r1)(1+r2)r3 +…+(1+r1)(1+r2)…rn
V=A/B
公式中:V为土地价格;a1…an为当年土地纯收益;r1…rn为当年土地还原率;n为使用土地的年期或有土地收益的年期。
由于农用地主要通过种植或养殖产生收益,农用地的交换价值一般由农用地的收益能力决定。农用地的收益不仅要考虑种植或养殖产生的直接收益,而且要考虑种植或养殖生态效果产生的生态价值。农用地内部的不同用途(如耕地、果园、菜地等),会由于土地集约利用程度的变化发生相应的变化,这应该在估价时进行说明,即必须说明土地所在位置的土地利用方向,其土地现状用途及以后的发展趋势。土地生产的收益主要由土地、劳动和资本等生产要素共同取得,土地的纯收益必须从总收益中减去其它生产要素产生的收益后取得,在估价时,不能简单地以总收益减去生产成本,应该减去其它生产要素的收益。这就涉及到其它生产资料收益的确定问题。
一般农用地要达到一定的规模必须包括房屋、圈棚等地上建筑物、構筑物等,它们连同土地共同构成了不动产(多年生经济作物应包括地上青苗附着物),单独评估土地纯收益需用总收益减去其它生产资料(房屋、水井、围墙等)的收益,而其它生产资料收益的测算比较复杂,使地价测算的准确性受到怀疑,在测算地价时要把农用地及其地上建筑物、附着物作为一个整体共同测算。换言之,下面提到的农用地包括土地及其地上建筑物、构筑物和青苗附着物等,不是单纯的土地。土地上配套的建筑物、构筑物在土地评估完成后按单纯的固定资产估价,把农用地拆分成无形资产和固定资产入账。
三、农用土地租赁经营会计处理中账户的设置
1.“土地使用权”。该账户属资产类账户,借方反映国家对农场投资土地初始作价总额,贷方反映国家收回土地的初始价值。该账户依据土地的不同地理位置设置明细账。单独设置该账户的原因在于:在农场,土地这项特殊的资产不同于一般企业中“无形资产”的“土地使用权”。首先土地是农业农场赖以生存的物质基础,从这个角度来讲它是有形的;其次土地作为国家对农场的投资一般不会被收回,故不存在资产摊销问题。从某种程度上说,农场可以代表国家行使部分所有权和控制权,及时掌握与土地有关的详细数据信息是完全必要的。依据“会计主体”假设和“重要性”原则,在农场将“土地使用权”单独作为一项资产来反映和监督是可行的。
2.“地力变值”。该账户为“土地”账户的调整账户,借方反映由于农工良性耕作、地力上升而引起的土地增值额,贷方反映不当耕种、地力下降引起的土地减值额。需要指出的是,土地增(减)值额是根据当次土地评估结果的差异确定的。也就是说,“地力变值”借方发生额合计数为土地累计增值额,贷方发生额合计数反映土地累计减值额。余额在借方为土地净增值,反之为净减值。“土地”账户期末借方余额加“地力变值”借方余额(减:贷方余额)即为土地现值。
应当说明的是,各会计主体均应照此对农用土地进行核算、监督。这样一来,土地使用价值及其增减变化以及土地租金收入等事项的情况将尽收经营者眼底。此时,对农用土地这项资产的反映和监督也即成现实。
参考文献
[1]刘治钦,杨秋林.《农用土地的会计确认和计量探讨》.《农业技术经济》.2004(4)
[2]张慎霞,王环,张术环.《当前我国农用土地流转问题研究述评》.《山东理工大学学报(社会科学版)》.2006(2)
[3]罗强,陈艳娇.《农用土地价值评估和征地补偿》.《中国农垦》.2005(4)