论文部分内容阅读
住宅开发项目成本控制与工程造价管理措施研究
初伟涛
摘要：在建筑业不断发展的过程中，住宅开发项目建设成本和工程造价管理是房地产企业必须高度重视的两大内容，以采用合适的管理方式和成本控制方式，促进企业经济效益最大化。现代化建设中，开发商必须不断加强造价管理，并对住宅开发项目的全过程进行有效管理，才能有效降低住宅开发项目的投入成本，最终提高开发商自身的市场竞争力。本文就住宅开发项目工程造价管理存在的主要问题进行全面分析，提出住宅开发项目成本控制与工程造价管理措施，以有效保障房地产开发企业的整体效益，从而推动房地产开发企业长远发展。
关键词：住宅开发项目；成本控制；工程造价管理；措施
在我国经济不断发展的大环境下，国家加大了住宅开发项目的宏观调控力度，以保障人民群众的切身利益，从而促进房地产市场规范化发展。因此，对住宅开发项目成本控制与工程造价管理措施有比较全面的了解，才能更好的促进房地产企业不断发展，最终推动我国市场经济快速发展。
一、住宅开发项目工程造价管理存在的主要问题
一般情况下，一个有一定规模的住宅开放项目需要投入上百万或上千万的自己，为了保障住宅开发商的经济效益，必须对住宅开发项目成本控制与工程造价管理给予高度重视，才能真正提高投入资金的有效利用率，最终实现住宅开发项目工程造价的有效控制。目前，住宅开发项目工程造价管理存在的主要问题有如下几个方面：
（一）开发商思想意识方面
根据以往工程造价控制的情况来看，其主要将项目实施阶段看作是管理重点，但实际上工程建设的每个阶段都会给投资效果带来一定影响，从而加大住宅开发项目成本控制的难度，最终出现工程造价管理方面的问题。在进行住宅开发项目成本控制的过程中，部分开发商的工程造价管理意识不够强，片面的认为工程造价管理是对项目预算工作进行有效管理，从而忽略其他环节的成本控制，最终影响工程造价管理的全面性、动态性和系统性。
（二）设计阶段方面的问题
对设计阶段给住宅开发项目工程造价管理带来的影响进行全面分析发现，初级设计阶段的影响在75%和95%之间，技术设计阶段的影响在35%和75%之间，施工图设计阶段的影响在25%和35%之间，因此，设计阶段的工程造价管理在住宅开发项目的整个成本控制中占据着非常重要的地位。但是，在实践过程中，开发商并没有对设计阶段的工程造价管理给予高度重视，并且，设计费的提取主要采用的是“按设计概算总造价是百分比记取”这种模式，大大提高了住宅开发项目的造价成本。与此同时，部分开发商过于注重经济效益，采用设计和施工共同进行的方式，大大降低住宅开放项目施工设计的科学性和合理性，从而出现设计概算和施工设计预算相差较大的情况，最终影响工程造价管理的整体效果。
（三）施工阶段方面的问题
在整个住宅开发项目的施工中，施工阶段的造价管理是影响开发商投入成本的最主要因素，需要大量的人力、财力和物力。受到施工环境、施工材料、市场价格和施工环节等各种因素的影响，较多施工设计、承包流程和监理合同等都存在不科学、不严谨等问题，并且工程造价计价方法、计算方式等无法发挥激励作用，从而影响住宅开发项目的施工进度和施工质量等，严重的还会出现工程造价失控问题。
二、住宅开发项目成本控制与工程造价管理措施
在实践过程中，为了保证住宅开发项目的整体质量，根据当前我国建筑行业和房地产行业的发展情况，住宅开发项目成本控制与工程造价管措施主要有如下几个方面：
（一）项目决策立项阶段应采取的措施
在进行商品住宅开发项目的立项时，保证投资估算的准确性，是提高建设前期投资决策科学性和合理性的重要基础，并且与施工图预算编制、设计概算和项目建设期的造价管理等有着紧密联系，因此，住宅开发项目成本控制与工程造价管理，必须从项目立项阶段开始着手。在房地产企业不断发展的过程中，开发商必须对国家政策、住宅开发项目等进行深层分析，才能保证决策立项的正确性和可行性。
（二）加强施工过程各环节的质量控制，提高工程造价管理效用
在住宅开发项目的工程造价管理中，投资决策阶段和施工阶段等方面的成本控制，与整个项目的工程造价控制有着直接联系。因此，必须注重各环节的成本控制，正确处理好投资控制和施工工期、施工季度等的关系，才能真正保证工程造价的有效管理。从社会利益和开发商的经济效益等方面来看，施工材料的价格、施工人员的素质、施工技术水平等都与成本控制和工程造价管理有着紧密联系。所以，不断提高预算编制的科学性，监理工程师和造价工程师需要相互监督，并对每一道施工工序严格检查，才能真正避免返工情况出现，从而降低施工过程带来的成本投入风险。如果在施工过程中遇到工程变更问题，需要业主、施工单位和监理三方共同协商，并提出合适的解决方案，才能确保设计变更图纸的可行性，最终降低住宅开发项目成本投入、提高工程造价管理的整体效用。
（三）有效落实成本控制，加强造价管理监控，全面提升造价管理水平
在不断完善成本控制相关机制和指导的过程中，房地产开发企业必须采取有效策略，不断加强企业内部管理，才能使整个住宅开发项目的管理水平得到提升，从而保证开发商的投资效益。在有效落实成本控制和加强造价管理监控的情况下，实行全方位的动态造价控制，不断提高施工材料的有效利用率，加强施工过程的管理，对于全面提升造价管理水平有着重要影响。例如：在住宅开发项目正式施工前，监理工作人员要督促施工单位对施工现场进行仔细勘察，并对施工设计、施工要求等进行严格审查，以选择最合适、最可行的施工方案，才能真正降低住宅开发项目的成本投入，最终实现工程造价的有效管理。又如：在实际施工过程中，嚴格落实签证制度，采用最科学的计量方法，是工程造价得到最有效管理的重要手段，对于促进房地产开发企业整体效益不断增长有着重要作用。
结束语：
综上所述，随着房地产行业的不断发展，住宅开发项目成本控制和工程造价管理的不断加强，是降低房地产开发企业投资风险的重要保障。因此，在实践过程中，注重预算编制的合理性和科学性，提高施工设计水平和施工人员综合素质，才能真正提升住宅开发项目的整体效益。（作者单位：绿地集团南京宝地置业有限公司）
参考文献：
[1]任国民.浅议工程造价在不同阶段的管理与控制[J].价值工程，2015，18：1-4.
[2]黄明龙.试论工民建工程施工造价控制与管理[J].江西建材，2015，16：247-254.
[3]张红斌.浅谈商品房开发成本控制[J].江西建材，2015，16：257.
[4]吴爱仙.工程造价管理问题及对策[J].江西建材，2015，16：266-267.
[5]郑景涛.对工程造价管理的研究探讨[J].科技经济市场，2015，07：52-53.
初伟涛
摘要：在建筑业不断发展的过程中，住宅开发项目建设成本和工程造价管理是房地产企业必须高度重视的两大内容，以采用合适的管理方式和成本控制方式，促进企业经济效益最大化。现代化建设中，开发商必须不断加强造价管理，并对住宅开发项目的全过程进行有效管理，才能有效降低住宅开发项目的投入成本，最终提高开发商自身的市场竞争力。本文就住宅开发项目工程造价管理存在的主要问题进行全面分析，提出住宅开发项目成本控制与工程造价管理措施，以有效保障房地产开发企业的整体效益，从而推动房地产开发企业长远发展。
关键词：住宅开发项目；成本控制；工程造价管理；措施
在我国经济不断发展的大环境下，国家加大了住宅开发项目的宏观调控力度，以保障人民群众的切身利益，从而促进房地产市场规范化发展。因此，对住宅开发项目成本控制与工程造价管理措施有比较全面的了解，才能更好的促进房地产企业不断发展，最终推动我国市场经济快速发展。
一、住宅开发项目工程造价管理存在的主要问题
一般情况下，一个有一定规模的住宅开放项目需要投入上百万或上千万的自己，为了保障住宅开发商的经济效益，必须对住宅开发项目成本控制与工程造价管理给予高度重视，才能真正提高投入资金的有效利用率，最终实现住宅开发项目工程造价的有效控制。目前，住宅开发项目工程造价管理存在的主要问题有如下几个方面：
（一）开发商思想意识方面
根据以往工程造价控制的情况来看，其主要将项目实施阶段看作是管理重点，但实际上工程建设的每个阶段都会给投资效果带来一定影响，从而加大住宅开发项目成本控制的难度，最终出现工程造价管理方面的问题。在进行住宅开发项目成本控制的过程中，部分开发商的工程造价管理意识不够强，片面的认为工程造价管理是对项目预算工作进行有效管理，从而忽略其他环节的成本控制，最终影响工程造价管理的全面性、动态性和系统性。
（二）设计阶段方面的问题
对设计阶段给住宅开发项目工程造价管理带来的影响进行全面分析发现，初级设计阶段的影响在75%和95%之间，技术设计阶段的影响在35%和75%之间，施工图设计阶段的影响在25%和35%之间，因此，设计阶段的工程造价管理在住宅开发项目的整个成本控制中占据着非常重要的地位。但是，在实践过程中，开发商并没有对设计阶段的工程造价管理给予高度重视，并且，设计费的提取主要采用的是“按设计概算总造价是百分比记取”这种模式，大大提高了住宅开发项目的造价成本。与此同时，部分开发商过于注重经济效益，采用设计和施工共同进行的方式，大大降低住宅开放项目施工设计的科学性和合理性，从而出现设计概算和施工设计预算相差较大的情况，最终影响工程造价管理的整体效果。
（三）施工阶段方面的问题
在整个住宅开发项目的施工中，施工阶段的造价管理是影响开发商投入成本的最主要因素，需要大量的人力、财力和物力。受到施工环境、施工材料、市场价格和施工环节等各种因素的影响，较多施工设计、承包流程和监理合同等都存在不科学、不严谨等问题，并且工程造价计价方法、计算方式等无法发挥激励作用，从而影响住宅开发项目的施工进度和施工质量等，严重的还会出现工程造价失控问题。
二、住宅开发项目成本控制与工程造价管理措施
在实践过程中，为了保证住宅开发项目的整体质量，根据当前我国建筑行业和房地产行业的发展情况，住宅开发项目成本控制与工程造价管措施主要有如下几个方面：
（一）项目决策立项阶段应采取的措施
在进行商品住宅开发项目的立项时，保证投资估算的准确性，是提高建设前期投资决策科学性和合理性的重要基础，并且与施工图预算编制、设计概算和项目建设期的造价管理等有着紧密联系，因此，住宅开发项目成本控制与工程造价管理，必须从项目立项阶段开始着手。在房地产企业不断发展的过程中，开发商必须对国家政策、住宅开发项目等进行深层分析，才能保证决策立项的正确性和可行性。
（二）加强施工过程各环节的质量控制，提高工程造价管理效用
在住宅开发项目的工程造价管理中，投资决策阶段和施工阶段等方面的成本控制，与整个项目的工程造价控制有着直接联系。因此，必须注重各环节的成本控制，正确处理好投资控制和施工工期、施工季度等的关系，才能真正保证工程造价的有效管理。从社会利益和开发商的经济效益等方面来看，施工材料的价格、施工人员的素质、施工技术水平等都与成本控制和工程造价管理有着紧密联系。所以，不断提高预算编制的科学性，监理工程师和造价工程师需要相互监督，并对每一道施工工序严格检查，才能真正避免返工情况出现，从而降低施工过程带来的成本投入风险。如果在施工过程中遇到工程变更问题，需要业主、施工单位和监理三方共同协商，并提出合适的解决方案，才能确保设计变更图纸的可行性，最终降低住宅开发项目成本投入、提高工程造价管理的整体效用。
（三）有效落实成本控制，加强造价管理监控，全面提升造价管理水平
在不断完善成本控制相关机制和指导的过程中，房地产开发企业必须采取有效策略，不断加强企业内部管理，才能使整个住宅开发项目的管理水平得到提升，从而保证开发商的投资效益。在有效落实成本控制和加强造价管理监控的情况下，实行全方位的动态造价控制，不断提高施工材料的有效利用率，加强施工过程的管理，对于全面提升造价管理水平有着重要影响。例如：在住宅开发项目正式施工前，监理工作人员要督促施工单位对施工现场进行仔细勘察，并对施工设计、施工要求等进行严格审查，以选择最合适、最可行的施工方案，才能真正降低住宅开发项目的成本投入，最终实现工程造价的有效管理。又如：在实际施工过程中，嚴格落实签证制度，采用最科学的计量方法，是工程造价得到最有效管理的重要手段，对于促进房地产开发企业整体效益不断增长有着重要作用。
结束语：
综上所述，随着房地产行业的不断发展，住宅开发项目成本控制和工程造价管理的不断加强，是降低房地产开发企业投资风险的重要保障。因此，在实践过程中，注重预算编制的合理性和科学性，提高施工设计水平和施工人员综合素质，才能真正提升住宅开发项目的整体效益。（作者单位：绿地集团南京宝地置业有限公司）
参考文献：
[1]任国民.浅议工程造价在不同阶段的管理与控制[J].价值工程，2015，18：1-4.
[2]黄明龙.试论工民建工程施工造价控制与管理[J].江西建材，2015，16：247-254.
[3]张红斌.浅谈商品房开发成本控制[J].江西建材，2015，16：257.
[4]吴爱仙.工程造价管理问题及对策[J].江西建材，2015，16：266-267.
[5]郑景涛.对工程造价管理的研究探讨[J].科技经济市场，2015，07：52-53.