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“以房养老”并不是一个新鲜的话题，早在十年前，就已经被提出和广泛讨论。这个一度被认为“理念超前”、“不适合中国”、长期停留在纸面的养老概念，正伴随着国家养老体制和政策改革的步伐，被推入现实。
然而，“以房养老”依然面对猛烈的争议。作为一种养老方式，它似乎将成为老龄化中国社会的流行品；由于得到国家最高决策层的肯定和推动，它被赋予了更多期待；另一方面，作为一种终端市场化的保险产品，“以房养老”的机会和风险，正诱惑着市场的野心，也考验先行者的技巧。
十年声音不绝
从江湖到庙堂，“以房养老”虽然市场期待、政策叫好，但十年间却一直处于“只闻楼梯响，不见人下来”的状态。如今，随着一纸文书的出台，“以房养老”获得国家高级别政策决策层的力推，一切似乎准备就绪，待时而发。
今年9月13日，中央人民政府网站公布由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》），其中明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。
所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，即“倒按揭”，就是俗称的“以房养老”，指老年人通过将自己拥有的房屋抵押给银行或保险机构等金融机构，在一定期限内定期从中取得一定的养老金收益、或者养老居住住所，当养老者过世后，银行或保险机构将拥有该房的所有权。
其实早在2003年，中国房地产开发集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏提交的一份《建立“反向抵押贷款”寿险服务》的建议稿获得温家宝总理的批示，随后由多部门将会签的《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》也上报国务院。但是，随后十年间，“以房养老”并没有获得实际发展，该课题也被视为“流产”。
2011年10月，北京市民政局提出“以房养老”，鼓励开展试点业务。北京市老龄办也透露正在论证研究以房养老以及针对企业的相关鼓励措施。孟晓苏近期更是频繁亮相媒体，阐释他多年力推的“住房反向抵押养老保险”，并多次表示预计“以房养老”的保险产品将在明年率先推出。
时机已然成熟？
毫无疑问，目前我国庞大的老年人口以及巨大养老服务需求，是孵化“以房养老”保险产品的市场温度。但是，“以房养老”被搁置十年，不是没有原因的。虽然机遇在前，曾经阻碍发展的“绊脚石”都已经移除了吗？关于法律认可、物权认定、房价预期、社会认同等机会因素，都已经发生改变。
早在2003年，孟晓苏提出了“以房养老”的方案，他也被视为中国“住房反向抵押”的第一人。但是即使在他的幸福人寿保险公司，“以房养老”的业务至今未推出。几年前，“以房养老”的相关或类似产品曾在南京、上海、长春等城市的一些金融机构中出现，但是几乎都是因为市场不买账，该项业务发展停滞。
“物权是最大的问题。现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置，依然存在政策盲点。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，“以房养老”的诸多操作性难题中，房屋物权认定的法律保障，是最大不确定性因素。我国住宅类用地的使用年限是70年，虽然2007年颁布的《中华人民共和国物权法》中规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但是如何续期、续期多久并没有明确官方解读。因此，这一不确定性因素的存在，让“以房养老”只能停留在“走一步、看一步”的探索阶段。
其次是房价的走向。数十年来我国房屋价值在不断上升，北京、上海、广州等城市，房价甚至已经连翻几倍。但是，不论未来房价是涨还是跌，都在影响着“以房养老”的两端，养老者和保险机构。因为按照目前的产品设计，“以房养老”的产品以固定利率给付养老金，如果房价上升，选择“住房反向抵押”的养老者将无法享受到房屋增值部分；如果房价下跌，保险金融机构将承担这种损失和风险。要达到两者的利益平衡，就必须保证房价的基本稳定，这是“以房养老”的第二大难题。
谨慎的小众定位
“以房养老”到底行不行？论证和辩驳再多，最终要靠市场说了算。从国际范围来看，“抵押房产、领取年金”的寿险服务，已经在美国、加拿大、欧洲和新加坡等风行多年，发展成熟。但是，“以房养老”如何获得中国老人信赖和参与，如何适应中国式“子女养老”、“房产传子孙”的养老观念，仍然不得不面对社会文化的调整。
因此业内观点普遍认同，在产品推出的初期，“以房养老”定位为小众的产品，比如可以首先面向无子女家庭、“失独家庭”等，或者有多套房产的养老家庭。孟晓苏认为，“以房养老”从来就不是一种全社会的国家养老政策，而是市场自愿选择的一种保险产品，属于一种小众产品。据目前粗略估算，我国无子女和“失独”老年人约有2000万，这或许将成为市场的主力支撑。
对此，保监会相关人员也曾对媒体表示，“住房反向抵押贷款”作为新事物如果要试点，还是应该先在一线城市。因为一线城市的房价比较高，房产抵押后养老获得的养老金较高，房价波动的风险也更小；而且一线城市的老人，对于新事物的接受能力或许会更好。
“小众定位”的另一方面意义是，真正敢于尝试的金融机构，可能并不会很多。张宏伟认为，即使是一二线城市中，“以房养老”业务开展也会有很多顾虑。银行、保险等金融机构为规避市场风险，可能会对“以房养老”的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高。那么实际的市场空间可能不会有想象的那么大。
从目前的市场反馈来看，除了幸福人寿表态将在明年设计推出相关产品，其他人寿业务的保险公司都选择低调观望。张宏伟认为，虽然“以房养老”已经酝酿多年，但很多实际性的障碍并没有突破，养老产业的发展需要跟上，在制度和政策层面的难题也需解决。
然而，“以房养老”依然面对猛烈的争议。作为一种养老方式，它似乎将成为老龄化中国社会的流行品；由于得到国家最高决策层的肯定和推动，它被赋予了更多期待；另一方面，作为一种终端市场化的保险产品，“以房养老”的机会和风险，正诱惑着市场的野心，也考验先行者的技巧。
十年声音不绝
从江湖到庙堂，“以房养老”虽然市场期待、政策叫好，但十年间却一直处于“只闻楼梯响，不见人下来”的状态。如今，随着一纸文书的出台，“以房养老”获得国家高级别政策决策层的力推，一切似乎准备就绪，待时而发。
今年9月13日，中央人民政府网站公布由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》），其中明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。
所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，即“倒按揭”，就是俗称的“以房养老”，指老年人通过将自己拥有的房屋抵押给银行或保险机构等金融机构，在一定期限内定期从中取得一定的养老金收益、或者养老居住住所，当养老者过世后，银行或保险机构将拥有该房的所有权。
其实早在2003年，中国房地产开发集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏提交的一份《建立“反向抵押贷款”寿险服务》的建议稿获得温家宝总理的批示，随后由多部门将会签的《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》也上报国务院。但是，随后十年间，“以房养老”并没有获得实际发展，该课题也被视为“流产”。
2011年10月，北京市民政局提出“以房养老”，鼓励开展试点业务。北京市老龄办也透露正在论证研究以房养老以及针对企业的相关鼓励措施。孟晓苏近期更是频繁亮相媒体，阐释他多年力推的“住房反向抵押养老保险”，并多次表示预计“以房养老”的保险产品将在明年率先推出。
时机已然成熟？
毫无疑问，目前我国庞大的老年人口以及巨大养老服务需求，是孵化“以房养老”保险产品的市场温度。但是，“以房养老”被搁置十年，不是没有原因的。虽然机遇在前，曾经阻碍发展的“绊脚石”都已经移除了吗？关于法律认可、物权认定、房价预期、社会认同等机会因素，都已经发生改变。
早在2003年，孟晓苏提出了“以房养老”的方案，他也被视为中国“住房反向抵押”的第一人。但是即使在他的幸福人寿保险公司，“以房养老”的业务至今未推出。几年前，“以房养老”的相关或类似产品曾在南京、上海、长春等城市的一些金融机构中出现，但是几乎都是因为市场不买账，该项业务发展停滞。
“物权是最大的问题。现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置，依然存在政策盲点。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，“以房养老”的诸多操作性难题中，房屋物权认定的法律保障，是最大不确定性因素。我国住宅类用地的使用年限是70年，虽然2007年颁布的《中华人民共和国物权法》中规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但是如何续期、续期多久并没有明确官方解读。因此，这一不确定性因素的存在，让“以房养老”只能停留在“走一步、看一步”的探索阶段。
其次是房价的走向。数十年来我国房屋价值在不断上升，北京、上海、广州等城市，房价甚至已经连翻几倍。但是，不论未来房价是涨还是跌，都在影响着“以房养老”的两端，养老者和保险机构。因为按照目前的产品设计，“以房养老”的产品以固定利率给付养老金，如果房价上升，选择“住房反向抵押”的养老者将无法享受到房屋增值部分；如果房价下跌，保险金融机构将承担这种损失和风险。要达到两者的利益平衡，就必须保证房价的基本稳定，这是“以房养老”的第二大难题。
谨慎的小众定位
“以房养老”到底行不行？论证和辩驳再多，最终要靠市场说了算。从国际范围来看，“抵押房产、领取年金”的寿险服务，已经在美国、加拿大、欧洲和新加坡等风行多年，发展成熟。但是，“以房养老”如何获得中国老人信赖和参与，如何适应中国式“子女养老”、“房产传子孙”的养老观念，仍然不得不面对社会文化的调整。
因此业内观点普遍认同，在产品推出的初期，“以房养老”定位为小众的产品，比如可以首先面向无子女家庭、“失独家庭”等，或者有多套房产的养老家庭。孟晓苏认为，“以房养老”从来就不是一种全社会的国家养老政策，而是市场自愿选择的一种保险产品，属于一种小众产品。据目前粗略估算，我国无子女和“失独”老年人约有2000万，这或许将成为市场的主力支撑。
对此，保监会相关人员也曾对媒体表示，“住房反向抵押贷款”作为新事物如果要试点，还是应该先在一线城市。因为一线城市的房价比较高，房产抵押后养老获得的养老金较高，房价波动的风险也更小；而且一线城市的老人，对于新事物的接受能力或许会更好。
“小众定位”的另一方面意义是，真正敢于尝试的金融机构，可能并不会很多。张宏伟认为，即使是一二线城市中，“以房养老”业务开展也会有很多顾虑。银行、保险等金融机构为规避市场风险，可能会对“以房养老”的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高。那么实际的市场空间可能不会有想象的那么大。
从目前的市场反馈来看，除了幸福人寿表态将在明年设计推出相关产品，其他人寿业务的保险公司都选择低调观望。张宏伟认为，虽然“以房养老”已经酝酿多年，但很多实际性的障碍并没有突破，养老产业的发展需要跟上，在制度和政策层面的难题也需解决。