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摘 要：在1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押货款管理办法。个人住房贷款因其可靠的担保、较高的收益收到各家商业银行的青睐。然而，由于我国个人住房贷款业务存在内部系统不完善、风险防范机制不健全等原因，给商业银行带来了一定程度上的风险隐患。本文从我国商业银行个人住房贷款的现状入手，提出相关的风险管理措施。
关键词：个人住房贷款 风险防范 金融监管
1、完善个人征信系统，建立个人信用制度
个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群，但由于信息不对称等因素的存在，商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信用体系。
虽然目前我国个人信用体系已经初具规模，主要涵盖了个人银行信息，包括个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等，但许多重要信用信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入进来，我国个人信用体系依然很单薄。因此，加快个人信用制度的建设必须做到以下四点：
1、建立个人信用档案制度。个人信用档案制度主要利用银行的计算机联网技术，包括银行、房地产、证券、保险、商业、医疗、交通等方面的数据，并且分阶段的把个人信用档案汇集存档。
2、建立科学严谨的信用数据评价体系。该信用数据评价体系应该是以政府部门为主、一个多层次的个人信用调查与评估制度，它将使政府、个人信用调查机构与银行实现系统资源的共享。
3、建立个人信用监督管理体系。通过对该体系的设置，在使居民的不良信用行为在银行的监控机制上表现外，这种负面信用记录还会对个人求职、提薪和信用消费等方面都首先不利的影响。
4、个人信用制度的建设需要有与之配套的惩戒措施。通过对不良信用行为的惩罚而在全社会范围内形成一定的震慑力，并且设定恶性信用记录的保留时间，达到制约违约人以后经济活动的目的。
2、加强信贷管理，做好风险预测
1、加强贷前审查，审查个人信贷的真实性。
要重点审查借款人是否具有贷款资格、条件，是否存在开发商假借个人名义套贷；要重点审查借款人的信息的可靠性，是否存在“假按揭”和借款人与实际用款人不一致情况；要重点审查借款人的负债情况，是否存在他行贷款或者抵押物重复抵押的状况；要重点核查担保人的担保能力，是否存在借款人和担保人合伙骗贷的现象。
2、加强贷中检查，检查个人信贷管理制度是否嚴格执行。
要确保贷款业务办理过程，严格按照贷款流程，认真填写核对贷款信息，确保贷款资料档案齐全，杜绝信息不全，流程缺失；要确保贷款审批环节，保证审批人的审批资格，严格按照规定操作程序办理，杜绝一切投机状况；要确保各岗位的有效性，严格履行岗位职责，对不相容岗位进行有效分离，杜绝内部人员徇私舞弊的行为。
3、加强贷后管理，关注个人信贷的资金用途和流向。
要重点关注贷后管理情况，审查信贷资金使用是否符合国家金融政策.用途是否合规，是否存在挪用、或违规流入股市和房地产行业的情况。商业银行必须密切监督企业尽快办理抵押物的登记手续，并以此作为判断开发企业诚信和贷款安全性的重要因素。
3、 建立住房贷款风险转移机制
银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立。
一是借款人所购房屋的财产保险。一旦借款人所购的房屋因某些不可预料的因素发生损坏影响其价值变化的，银行可优先受偿。
二是购房人的人寿保险。将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保。可避免银行债权因购房人中途死亡、残疾以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。
三是信用保证保险是以信用利益为保险标的的一种财产保险。信用保证保险包括信用保险和保证保险。前者是指权利人向保险人投保，当债务人不履行义务时，保险人代为履行或者承担赔偿责任；后者是指义务人按权利人的要求或者主动向保险人投保，当义务人不履行义务时，保险人代为履行或者承担赔偿责任。通过保险费用的分担，银行的一部分风险可向保险行业转移，这无疑降低了银行的贷款风险。
4、完善相关法律法规，加大个人房贷的监管力度
一是针对在房地产资金筹集、融资、接待各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。对相關法律法规进行完善，围绕住房贷款的各个环节，包括信用管理、抵押登记、抵押评估、抵押市场管理等进行研究，制定出统一、规范的法律法规，提高其针对性、实用性和可操作性。
二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定“房地产开发企业贷款管理法”、“个人购房抵押贷款管理法”、“住房贷款保险法”、“违反房地产信贷管理处罚条例”等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企与个人客户的合作关系，共同促进国民经济健康发展。
三是严格执法、依法办事。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。同时，通过法律手段，尽快挽回损失，并追究当事人的法律责任。
结束语
近年来，我国房地产产业发展迅猛，百姓买房的需求旺盛，不少金融产业尤其是商业银行放宽了贷款条件，导致房价迅速上涨，而房价的过快增长掩盖了大量的信用风险与操作风险，给我国的住房抵押贷款市场带来了重大的风险隐患，因此，政府应带动商业银行进行相应的风险管理与防范，强化对银行贷款质量的监管，全面完善贷款流程中的信息管理，制订并完善相应的法律法规，从而保证我国个人住房贷款市场的健康发展。
参考文献：
[1]张红，殷红，房地产金融学[M]. 清华大学出版社， 2006
[2]张骏 关于个人住房贷款风险与防范的分析[J]. 经济研究导刊. 2010（18）
关键词：个人住房贷款 风险防范 金融监管
1、完善个人征信系统，建立个人信用制度
个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群，但由于信息不对称等因素的存在，商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信用体系。
虽然目前我国个人信用体系已经初具规模，主要涵盖了个人银行信息，包括个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等，但许多重要信用信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入进来，我国个人信用体系依然很单薄。因此，加快个人信用制度的建设必须做到以下四点：
1、建立个人信用档案制度。个人信用档案制度主要利用银行的计算机联网技术，包括银行、房地产、证券、保险、商业、医疗、交通等方面的数据，并且分阶段的把个人信用档案汇集存档。
2、建立科学严谨的信用数据评价体系。该信用数据评价体系应该是以政府部门为主、一个多层次的个人信用调查与评估制度，它将使政府、个人信用调查机构与银行实现系统资源的共享。
3、建立个人信用监督管理体系。通过对该体系的设置，在使居民的不良信用行为在银行的监控机制上表现外，这种负面信用记录还会对个人求职、提薪和信用消费等方面都首先不利的影响。
4、个人信用制度的建设需要有与之配套的惩戒措施。通过对不良信用行为的惩罚而在全社会范围内形成一定的震慑力，并且设定恶性信用记录的保留时间，达到制约违约人以后经济活动的目的。
2、加强信贷管理，做好风险预测
1、加强贷前审查，审查个人信贷的真实性。
要重点审查借款人是否具有贷款资格、条件，是否存在开发商假借个人名义套贷；要重点审查借款人的信息的可靠性，是否存在“假按揭”和借款人与实际用款人不一致情况；要重点审查借款人的负债情况，是否存在他行贷款或者抵押物重复抵押的状况；要重点核查担保人的担保能力，是否存在借款人和担保人合伙骗贷的现象。
2、加强贷中检查，检查个人信贷管理制度是否嚴格执行。
要确保贷款业务办理过程，严格按照贷款流程，认真填写核对贷款信息，确保贷款资料档案齐全，杜绝信息不全，流程缺失；要确保贷款审批环节，保证审批人的审批资格，严格按照规定操作程序办理，杜绝一切投机状况；要确保各岗位的有效性，严格履行岗位职责，对不相容岗位进行有效分离，杜绝内部人员徇私舞弊的行为。
3、加强贷后管理，关注个人信贷的资金用途和流向。
要重点关注贷后管理情况，审查信贷资金使用是否符合国家金融政策.用途是否合规，是否存在挪用、或违规流入股市和房地产行业的情况。商业银行必须密切监督企业尽快办理抵押物的登记手续，并以此作为判断开发企业诚信和贷款安全性的重要因素。
3、 建立住房贷款风险转移机制
银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立。
一是借款人所购房屋的财产保险。一旦借款人所购的房屋因某些不可预料的因素发生损坏影响其价值变化的，银行可优先受偿。
二是购房人的人寿保险。将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保。可避免银行债权因购房人中途死亡、残疾以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。
三是信用保证保险是以信用利益为保险标的的一种财产保险。信用保证保险包括信用保险和保证保险。前者是指权利人向保险人投保，当债务人不履行义务时，保险人代为履行或者承担赔偿责任；后者是指义务人按权利人的要求或者主动向保险人投保，当义务人不履行义务时，保险人代为履行或者承担赔偿责任。通过保险费用的分担，银行的一部分风险可向保险行业转移，这无疑降低了银行的贷款风险。
4、完善相关法律法规，加大个人房贷的监管力度
一是针对在房地产资金筹集、融资、接待各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。对相關法律法规进行完善，围绕住房贷款的各个环节，包括信用管理、抵押登记、抵押评估、抵押市场管理等进行研究，制定出统一、规范的法律法规，提高其针对性、实用性和可操作性。
二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定“房地产开发企业贷款管理法”、“个人购房抵押贷款管理法”、“住房贷款保险法”、“违反房地产信贷管理处罚条例”等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企与个人客户的合作关系，共同促进国民经济健康发展。
三是严格执法、依法办事。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。同时，通过法律手段，尽快挽回损失，并追究当事人的法律责任。
结束语
近年来，我国房地产产业发展迅猛，百姓买房的需求旺盛，不少金融产业尤其是商业银行放宽了贷款条件，导致房价迅速上涨，而房价的过快增长掩盖了大量的信用风险与操作风险，给我国的住房抵押贷款市场带来了重大的风险隐患，因此，政府应带动商业银行进行相应的风险管理与防范，强化对银行贷款质量的监管，全面完善贷款流程中的信息管理，制订并完善相应的法律法规，从而保证我国个人住房贷款市场的健康发展。
参考文献：
[1]张红，殷红，房地产金融学[M]. 清华大学出版社， 2006
[2]张骏 关于个人住房贷款风险与防范的分析[J]. 经济研究导刊. 2010（18）