中国城乡土地被人为的分割成国有土地和集体土地,宅基地使用权和国有土地使用权都属于用益物权,应该拥有相同的权利属性,却因为二元化土地制度,而处于不同的地位;我国现行《土地管理法》只规定了农村集体经济组织成员才享有集体土地使用权,但对建在集体土地上的房屋类型缺乏详细规定。本来寄希望与《物权法》对小产权房的属性和权利界限做出相关规定,《物权法》却只在152条、153条对此问题做了衔接性规定;现行房价的持续高涨也直接导致了城镇居民把目光投向了价格低廉的小产权房。故小产权房现象是不公平的土地二元化制度、立法滞后、房价高涨等综合原因造成的。基于以上原因,小产权房买卖合同的效力认定就成为民事审判中争议最大的问题之一,学界对此亦有合同无效说和有效说之分。本文从《合同法》、《土地管理法》、《物权法》、《立法法》角度评析两学说,在解决争议的基础上,批判现行认定小产权房买卖合同效力的做法。虽然《物权法》对小产权房问题没有规定,但就是随着《物权法》的正式颁布,给小产权房买卖问题提供了崭新的视角。本文以《物权法》第15条规定为切入点,借助合同效力和登记效力应区分理论,对小产权房买卖合同本身的物权效力和债权行为效力的关系进行详细分析,探求小产权房买卖合同效力认定的正确做法,以求对实践有所裨益。任何立法、司法行为都应该体现法律的自由、秩序、公平公正等价值目标。而不同地方法院对小产权房买卖合同做出不同判决彰显法律的滞后,对现有的小产权房买卖合同纠纷,我们应对合同的物权效力和债权效力进行严格区分。从长远看,从根本上预防小产权房买卖合同纠纷问题的发生,必须对我国现有的城乡二元化土地制度进行改革。