在我国大城市住房发展出现种种问题的现实背景下，本文基于制度转型期“政策”与“市场”共同作用的住房发展特征，选择新制度主义经济学的“理性选择”理论视角展开大城市住房发展调控的研究。论文将大城市住房发展分解为“政策安排”、“市场行为”及“空间组织”三个方面，认为我国大城市的住房发展调控是特定资源约束下政策调控的“规范性原则”与市场运作的“合理性原则”相互调适的过程。　　 研究发现，尽管我国住房政策已开始表现出多元及分层次的发展趋势，但大城市住房发展仍受到宏观制度环境与地方增长体制两方面的影响。与此同时，在城市住房市场抉速扩张过程中，既定住房政策目标又面临着“需求扩张、资本投入与土地稀缺”造成的结构性约束。总体而言，我国住房改革在走向市场化供给的同时，尚未能有效建立起“多层次”的住房供给体系，尤其是未能满足社会“弱势”阶层的住房需求。而以经济增长为主导的城市发展导向则进一步削弱了宏观住房政策的执行效能。　　 对住房主体行为的研究发现，在市场环境下，各主体根据自身所掌握的资源情况进行选择和决策。政策安排的不适与市场扩张中的结构矛盾构成了各市场主体行为的共有约束。在大城市，当前实际的住房行为与决策很难与政策目标衔接。各市场主体之间行为逻辑的差异是导致市场供需结构不适的根本原因。大城市住房发展的趋势是在政策导向下各方市场主体互动，形成开放至闭合的多个“子市场”，即“区隔”化的市场：从而，不同的社会群体各有其准入市场。对住房空间组织的研究发现，空间资源的稀缺性对各市场主体的行为有着不同程度的制约，地方政府与开发商的市场行为起到主导作用，它们的空间影响最终叠加形成了特定的空间“分割”结构。“区隔”化供给的住房发展目标以及住房资源的有效配置有赖于住房空间分割的改进。而这需要以城市空间组织优化为基础，采取系统的空间政策，以有效引导市场主体的行为，使其遵循统一的空间逻辑，进而在城市空间的增量扩展过程中，实现住房发展的“帕累托最优”改进。　　 基于上述结论，本文认为转型期制度背景、快速城市化与快速空间拓展的发展状态决定了各个主体间的相互依赖关系，进而决定了住房发展政策所面临的物质约束与公共选择；在此基础上，各主体的往房行为又使住房发展呈现出特定的结构性特征，进而决定了特定的住房发展绩效。于是大城市住房发展调控的影响因素可以归结为“发展状态、发展结构与发展绩效”三个方面。既定的住房发展目标的实现有赖于政策安排、主体行为以及空间组织这三方面的结构改进。以此为框架，论文对厦门市的住房发展案例展开了深入研究。　　 最后，论文紧抓“城市空间”这一住房发展调控的重要约束，以构建“区隔”化的住房供给体系为指向，提出对各方的住房行为进行整合的政策建议，即基于城市空间逻辑而转译住房政策目标，为各个市场主体提供一个共同的空间行为准则，以期提高大城市住房资源的配置效率。