在整个旧房上市交易的过程中,关于旧房价格的合理判断与评估问题非常重要,这是关系到旧房能否公平、公正交易的一个重要问题,是决定交易成败的关键。笔者在对昆明市房屋中介进行调查的过程中发现,昆明市的旧房交易的定价还没有模型化的估价工具,绝大多数中介公司开展旧房销售业务时,对房屋估价都很不规范,对进入交易市场的旧房定价具有很大的随意性,无法给房屋持有者以合理、信服的定价建议,导致旧房挂牌价格的不切实际,严重影响了旧房的顺利交易。就昆明市的旧房交易价格而言,由于上市交易的旧房大部分地处繁华闹市,配套设施完善,其特征属性对房屋的价格影响很大。作为特征价格模型,由于在定价时充分考虑了旧房的建筑、邻里和区位特征对价格的影响,主要从消费者对住宅各个属性的效用角度估算住宅价格,在价格评估过程中始终以消费者利益最大化为核心,更能体现利益最大化,也就避免了人为因素造成的价格差异。与传统定价方法相比,使用特征价格理论研究城市商品住宅价格,具有很多独特的优势。一是特征价格理论全面考虑了影响城市商品住宅价格的各种因素。特征价格理论可以融合商品特征的因素和市场的因素综合考察商品的价值。在使用回归的方法拟合适当的特征价格模型时,参数选择的灵活性大了很多,从而可以包含更多的市场信息。如在不同的时点将市场变化因素引入模型中,从而找出对商品房价格真正起控制作用的因素,这样就能更为客观地对价格进行回归,避免考虑问题的片面性；二是特征价格理论可以多方位把握市场。特征价格理论可以全面考虑需求方和供给方的相互关系在商品房价格形成过程中的作用。供求双方都可以据此理论制定自己心目中的理想价格,从而形成对市场的客观评价,在议价过程中发挥作用：三是特征价格模型可以及时适应市场的变化。特征价格模型能够根据实际需要进行调整。随着时间的变化,各种因素在模型中的权重会发生变化,适时做出调整能够有效地提高模型的实际操作性。因此,本文将运用特征价格理论分析昆明市旧房交易价格的影响因素,构建昆明市的旧房特征价格模型。在实际的建模分析中,由于一些客观原因,如样本资料不易获得,有些影响因素不易量化等,导致实际应用中可供分析的特征并不多。在大量查阅资料的基础上,结合昆明市的现状、特点和样本数据的特征,本文确定了到翠湖的距离、交通可达性、建筑面积、房龄、装修、楼层、生活配套、文化娱乐、教育配套等9个解释变量,并运用SPSS15.0统计软件回归分析。根据回归分析和统计检验的结果,从线性模型、半对数模型和对数模型中选择了半对数模型进行研究。经逐步回归分析后建筑面积、交通可达到性、到翠湖的距离、房龄4个变量进入回归方程,通过显著性检验、方差分析、共线性诊断、方差齐次检验、残差的正态检验和异方差检验,旧房估价半对数模型基本能满足方差齐次性、正态性假设及独立性假设,具有较好的拟合优度,对模型有良好的解释能力,最终建立昆明市旧房交易价格模型。根据本文所要研究的内容和研究的意义,本文将通过以下四个部分对整个问题进行阐述。其主要内容如下：第一部分：绪论。介绍房地产相关知识,引出昆明市旧房市场现状及存在问题：主要从发展旧房交易市场的必要性入手,通过昆明市旧房交易现状分析,提出旧房交易中估价问题,从而引出昆明市旧房交易特征定价模型的研究问题第二部分：研究理论综述。从传统定价理论及传统定价理论的局限性分析入手,引出住宅的特征价格理论及特征价格模型在旧房定价中的优势；第三部分：昆明市旧房特征价格模型的实证分析。引出旧房特征价格的基本模型、函数形式的选取以及特征变量,通过旧房市场调查,收集实际成交实例的相关数据及资料,进行数据处理,选择昆明市旧房的特征变量并量化,对样本数据回归分析和检验,最终构建价格模型；第四部分结论：结论和展望。通过构建昆明市旧房交易的特征价格模型,为昆明市旧房交易时旧房估价方法的研究填补了一项空白。相对于目前房屋中介使用的估价方法,该模型对旧房的估价更加科学、合理和便捷。该模型的构建可为买卖双方在交易过程中快速合理的定价提供理论依据,可以缩短挂牌时间,提高旧房成交率,增加投资收益。因此,该模型的构建具有一定的现实意义和实用价值。由于旧房交易情况较为复杂,估价中涉及到的影响因素众多,且该模型没有在实际运用中进行验证,因此昆明市旧房交易特征价格模型的构建就目前而言只是一种尝试和探索。在构建该模型的过程中,笔者也发现了一些问题和不足。第一,由于数据的收集仅限于昆明市主城区二环路以内的区域,且数据样本少,构建模型就目前而言只是一种尝试和探索。今后如何在昆明市推广使用,还需对模型不断进行完善,进行必要的分区验证并得到政府相关部门的认可；第二,模型中影响价格的特征变量的资料涉及政府众多部门,由于很多资料数据不公开,部分特征变量资料的收集受到一定限制,具体数据的获取有一定的难度,因此本文无法将影响住宅价格的全部特征变量(如空气质量、环境污染等)代入模型分析,致使模型在应用时存在一定局限性；第三,本文在应用模型进行旧房价格分析时,为保证所有数据均产生在2010年4月份内,所以抽取的样本量较少。今后还需不断收集相关资料,以便今后进一步的深入研究；第四,后续研究工作可以从收集昆明旧房交易价格数据入手,通过积累大量的交易价格数据和其它影响价格的特征变量资料,以今后的推广应用为目标,从如何提高昆明市旧房交易特征价格模型的实用性、适用性和准确性等三方面进行更深入的研究。