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天津近代城市发展过程可以分为两个相对较为独立的过程:租界的建立与发展和华界的演变与发展。自1860年第二次鸦片战争后,英、法、美租界在天津建立,到1945年英、法、日租界收回,天津租界区经历了85年的发展历程。在这段时间内,天津先后建立了英、法、美、日、德、俄、意、比、奥租界。其中以英租界、法租界、日租界的建设最为系统和全面。天津近代新技术新事物的应用与兴起大都起源于租界。城市建设的管理模式也是由租界率先将西方的城市建设管理模式引入天津。英租界建立初期就参照上海公共租界的管理模式设置工部局管理租界建设。工部局下设的工程处则主要管理租界内的土地整理、土地开发、市政建设、建筑管理等业务。租界工部局在租界建立初期主要进行了土地整理工作,为今后租界内工程建设与房地产开发做了充足的准备。租界城市建设管理机构的各项规定与措施造就了租界建设发展的形态,同时使近代租界土地开发有章可循,进一步推动了近代房地产事业的兴起。天津近代华界经历了多个政府的统治。都统衙门时期管理机构的建置仿照西方城市的管理机构,将租界管理模式运用到华界城市管理中。首次将先进的管理模式呈现在中国人面前。都统衙门时期设立的公共工程局是天津近代华界最早建立的管理城市建设的部门。袁世凯仿照都统衙门的建置将西方先进的管理模式应用到现代城市的建设中,同时设置工程局管理华界城市建设。北洋政府时期,工程局由警察厅管理,城市建设事务兼由警察厅管理。民国政府时期又设立了专门的工务局管理城市建设。日本占领时期华界采用日租界管理模式,城市建设均由工务局管理。战后,天津移交给国民政府,城市建设仍由工务局管理。文章重点梳理了租界与华界城市建设管理机构的建置与沿革,整理了各时期市政建设的内容,总结了各统治机构颁发的有关土地开发、房屋建设的法律条规并做了简要分析。文章梳理了天津近代城市建设管理机构的变迁,从决策层面分析了土地开发模式发展的过程。为天津近代城市建设与开发以及当今中国城市建设管理模式提供了重要参考。