21世纪的中国,当社会老龄化的趋势越来越明显,居住条件越来越受到受众的关注,居住养老功能的热度也在不断升温,可谓是商机无限。老年地产在中国初见端倪,方兴未艾,养老地产开发将逐渐成为地产开发细分市场的新宠儿。它的产生标志着中国房地产市场因激烈竞争而细分市场,开发商正朝着专业化、品牌化方向发展。北京太阳城是由企业投资开发建设和运营的大型老年综合社区,通过滚动发展,太阳城集团现在总投资额已经超过40亿元,项目运用大量的营销策略吸引大量中老年客户,成功打造国内老年社区典范,目前太阳城的销售已接近尾声。本文以分析太阳城项目及其营销环境、营销策略、市场营销组合理论研究的基础之上,立足于企业实际,应用差异化战略、SWOT分析法、五要素竞争力模型、行业生命周期等理论和工具,采取比较分析、模型分析、理论研究与实证研究相结合等方法,对北京太阳城竞争战略的制订和实施,进行了详细的分析和研究。并且将太阳城项目本身的市场环境、企业资源控制能力、竞争态势等因素综合考虑,逐步对太阳城开发者可控因素加以优化和组合,从而实现企业的营销目标的过程分析.运用波特五力分析模型,从新进入者威胁、同业竞争者的竞争程度、替代产品威胁、供应商议价能力、顾客的议价能力等影响因素对该公司的外部竞争环境进行了分析;SWOT模型综合分析了该公司内、外部环境匹配问题。通过以上分析,得出的主要结论是:北京太阳城公司面临的外部环境的机会大于威胁;内部优势大于劣势。因此,太阳城选择的营销组合策略是定位于差异化的发展目标,这样可以实现更持久的竞争优势,提高公司的竞争力。太阳城差异化营销策略可针对客户的需求设计不同层次的服务内容,通过与客户建立长期的良好的合作关系来建立服务差异化;通过树立太阳城公司的品牌形象建立起品牌差异化;通过不断的技术创新和资源的优化配置来建立技术差异化。