近些年来随着我国经济发展,各大城市存量住宅市场发展越来越成熟和完善,住宅价格的影响因素因此得到众多学者的深入研究。同时,随着我国居民对美好生活的需要进一步提升,越来越多的居民开始有在度假型旅游目的地置业的意向,旅游度假区房产项目成为市场关注的热点之一。在此背景下,本文运用空间分位数回归理论对南京市汤山街道存量住宅的特征变量体系及影响系数进行了研究,为评估度假型城镇存量住房价格提供了合理的方法和依据,对政府制定度假型城镇开发政策和房地产评估机构准确评估度假型城镇住宅价格等具有参考和借鉴意义。本文的具体内容如下:(1)第一章和第二章是本文的理论基础部分,第一章主要阐述了选题背景与研究意义,明确了本文的研究对象与研究范围,并解释了本文所使用的研究方法与研究框架;第二章对国内外相关研究进展进行了梳理,并分别对相关研究进行述评。(2)第三章、第四章和第五章为本文的核心内容部分,是本文的具体实证研究,首先,第三章说明了变量选取的标准,并阐述了数据的采集和处理方法,包括数据的采集方法和处理过程、数据属性的界定以及对不同类型数据进行赋值等内容;其次,第四章对数据样本分别进行了简单的描述性分析,包括建筑特征描述性分析和区位特征描述性分析,并对特征价格模型进行构建;最后,第五章分别运用OLS回归(普通线性回归)方法和分位数回归方法,对南京市江宁区汤山街道以内截止至2020年1月15日内涵盖18个小区共380个在售二手房样本,从建筑特征以及区位特征共2个方面异质性进行测算,并将将分位数回归与OLS回归结果作对比,进而对汤山街道住宅价格形成机制进行分析。(3)第六章为论文的结论与讨论部分,对本文的主要研究结论进行阐述,对论文的主要创新点进行提炼,并且指出论文研究的不足,进而提出相对应的研究展望。本文的主要结论有:(1)建筑特征对汤山街道住宅的影响相对于区位特征而言更为明确。其中,住宅面积和住宅类型是否别墅对各个价格区间的住宅都具有显著的影响,且其显著性处于极高的水平,其他建筑特征指标影响系数较小且显著性水平一般;对区位特征而言,除了小区方圆1km内公交站数量在不同分位点上对住宅价格有着较显著的负向影响,其余指标的影响系数出现了正负值同时存在的情况,且均出现了一定程度的显著性水平降低。(2)汤山街道地形要素的空间分布间接影响着当地存量住宅的价格。汤山街道作为度假型城镇,其旅游度假资源更多为自然旅游资源以及围绕自然旅游资源所进行的一定程度开发的旅游设施。在距离医院和休闲空间较近的地方,出现了大量价格较低的商住房公寓;而在景区周边,则出现了少量价格更高的别墅,这说明汤山街道地形要素和旅游资源的分布通过影响周边住宅的开发模式,而对住宅价格产生了间接的影响。(3)汤山街道的住宅价格较南京市整体住宅价格偏低。汤山街道的住宅价格相对于南京市整体住宅价格而言处于较低的水平,其住宅规模也远远小于南京市传统主城区,这说明汤山街道住宅的开发模式整体还处在一个较为初级的阶段,还有较高的增长和发展空间。